대전지방법원 2026타경10007. 사건상 용도는 연립주택 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 기호 3 건물이 공부상 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 일반목구조 기타지붕(목구조) 단층 주택이며, 기본적인 위생·급배수설비가 구분되어 있습니다. 등기 건물 소재지는 충청남도 천안시 서북구 차암동 124-1, 도로명주소는 수레터2길 19-8로 확인됩니다.
권리 쪽에서는 임차인 신고가 없고, 현재 매각가 983,677,880원 기준 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 반면 물건 자체는 일괄매각이며 제시외 건물과 수목을 포함합니다. 목록 1은 공부상 ‘전’이고 현황도 ‘전 기타’로 기재되어 있으며 토지자료에는 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10007 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 53-15 |
| 등기 건물 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 차암동 124-1 · 수레터2길 19-8 |
| 용도 | 연립주택 + 토지 · 감정 이용상태상 기호 3 공부상 단독주택 |
| 소유자 | 주은영 |
| 감정가 / 최저가 | 983,677,880원 / 983,677,880원 (신건) |
| 청구액 | 346,204,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 258㎡ · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 · 공시지가 249,500원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 0원
임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 계산된 말소기준은 2026.01.05. 임의경매개시결정으로 표시되어 있고, 해당 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 토지·건물 구성 — 가격보다 먼저 볼 부분
이 사건은 일괄매각입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물과 수목을 포함한다고 되어 있습니다. 건물은 감정요항상 일반목구조 기타지붕(목구조) 단층 주택이고, 외벽은 비닐 사이딩 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 기재되어 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 토지 면적 | 258㎡ |
| 지목 / 이용 | 전 / 전 |
| 형상 / 지형 | 부정형 / 완경사 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 기타 계획 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 지구단위계획구역 · 천안차암도시개발구역 |
| 공시지가 | 249,500원/㎡ |
| 위반건축물 | 없음 |
감정요항에 따르면 기호 1은 도시지역·일반공업지역, 기호 2·4는 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역·천안차암도시개발구역에 해당합니다. 서로 다른 토지이용 조건이 섞여 있어 각 목록별 이용제한을 분리해 확인하는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 983,677,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,236,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 971,441,101원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 집행비용 12,236,779원과 소유자 잔여 971,441,101원이 반영되어 있고, 채권자 총 청구액·총 배당액·미배당액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 청구액은 346,204,746원이나 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 983,677,880원 | 971,441,101원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 786,942,304원 | 776,672,881원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 629,553,843원 | 620,858,305원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안 제2 일반산업단지 서측 및 남측 인근으로, 단독주택·농경지·중소형 공장이 혼재하는 근교 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근 토지까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장과 지방도·간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용. 일반공업지역과 자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역·도시개발구역이 목록별로 나타납니다.
- 맹지. 토지자료의 도로접면이 맹지로 표시되어 있어 실제 진입관계와 통행권 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 기호 1은 공부상 전이고 현황은 전 기타 상태로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목까지 포함되므로 감정평가서 도면과 목록별 범위를 대조하세요.
- 맹지 진입 확인. 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 현황도로·통행관계·진입 가능성을 현장과 지적도에서 확인해야 합니다.
- 용도지역 분리 확인. 일반공업지역과 자연녹지지역·자연취락지구·도시개발구역이 혼재하므로 각 필지별 건축·개발 제한을 따로 점검하세요.
- 등기 원본 대조. 2015년 근저당에는 말소 표시가 있는 한편 이후 채무자 변경·근저당권 이전 기재도 존재하므로 최신 등기 원본 확인이 필수입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 토지·주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 점검. 공부상 용도와 현황, 제시외 건물·수목, 토지 이용상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 물건의 구성
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 연립주택 + 토지 일괄매각, 감정상 단독주택, 제시외 건물·수목 포함, 맹지, 그리고 서로 다른 토지이용계획이 함께 존재합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 감정가 983,677,880원을 곧바로 시세로 받아들일 수도 없습니다. 권리 부담은 낮지만 물적·토지이용 검토 난도는 높은 편이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
