대전지방법원 2026타경10035. 천안시 동남구 봉명동 일우빌라 나동 3층 305호, 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 임정순·조윤숙이 각 2분의 1 지분을 공유하고 있으며, 2025.06.18. 상속을 원인으로 2026.02.19. 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매를 신청한 북천안신용협동조합의 2023.10.31. 근저당권 채권최고액은 20,400,000원, 사건 청구액은 16,059,645원입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 과거 가압류·압류·경매·근저당 기록들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.10.31. 설정된 북천안신용협동조합 근저당입니다. 이후 2026.03.03. 같은 조합이 임의경매개시결정을 받았고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10035 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 봉명동 37-28 일우빌라 나동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 지하1층, 지상3층 중 305호 |
| 사용승인일 | 1991.10.28 |
| 소유자 | 임정순 2분의 1 · 조윤숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북천안신용협동조합 / 16,059,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.10.31.
현재 말소기준권리는 을구 11번 북천안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 20,400,000원이며, 2026.03.03. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 근저당은 매각대금에서 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 53,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 53,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 53,000,000원 | 20,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 42,400,000원 | 20,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,920,000원 | 20,400,000원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 계산에서는 채권최고액 20,400,000원이 전액 배당되고 미배당과 매수인 인수가 발생하지 않습니다. 그러나 이는 가격이 적정하다는 뜻과는 전혀 다릅니다. 실거래 기준이 없는 만큼 신건 53,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,354,000원 |
| 2. 근저당 · 북천안신용협동조합 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,246,000원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 사건 청구액은 16,059,645원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉명역(1호선) 북동측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 1991.10.28., 지하1층·지상3층 건물의 305호이며 외벽은 적벽돌 쌓기, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구에 저촉되고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 541.0㎡, 공시지가는 643,200원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 1991년 사용승인 다세대주택으로, 가격 판단 시 신건 최저가 자체보다 실제 매수 수요와 주변 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 미확인 상태이므로 실제 점유자와 명도 난도를 현장에서 확인하세요.
- 건물구조 대조. 등기사항전부증명서의 철근콘크리트구조와 건축물대장의 시멘트벽돌조 기재가 상이하므로 원본과 평가명령서 기준을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 53,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 이 자료에 없습니다. 주변 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 42,400,000원, 2회 유찰 시 33,920,000원이며 제공된 계산에서는 두 경우 모두 매수인 인수액 0원입니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 채권최고액 20,400,000원을 기준으로 계산됐고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 확인”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점입니다. 반면 현장에서는 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했고, 건물 주구조도 공부 사이에 불일치가 존재합니다. 여기에 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 53,000,000원이 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순하지만, 점유·구조·가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
