대전지방법원 2026타경10048. 아산시 용화동 모아미래도 101동 12층 1201호 아파트입니다. 현 소유자는 형민우이며, 2023년 4월 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 240,000,000원입니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 211,200,000원으로 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민카드 가압류와 경매개시결정이 붙었지만 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격을 먼저 봐야 합니다. 현재 신건 최저가는 201,000,000원인데, 동일면적 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 174,291,666원입니다. 최신 거래도 2026년 8월 184,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 전체 거래 평균과 비교해도, 최신 거래와 비교해도 신건 최저가를 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10048 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 용화동 713 모아미래도 101동 12층1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 침실3·주방 및 식당·거실·현관·욕실/화장실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 제12층 제1201호 · 사용승인일 2005.02.17 |
| 소유자 | 형민우 · 2023.04.20 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 203,010,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
말소기준은 2023.04.20 하나은행 근저당권 211,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매개시를 신청한 흐름입니다. 이후 등기된 국민카드 가압류 10,723,047원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·삼성생명·하나은행의 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.01억은 최근 평균보다 높다
모아미래도 동일면적 84.98㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 174,291,666원, 최저는 157,000,000원, 최고는 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 201,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 1,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 14 | 184,500,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 161,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 14 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 13 | 162,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 174,291,666원 |
현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%입니다. 최신 2026년 8월 거래 184,500,000원보다 16,500,000원 높고, 최근 표본 최고가 200,000,000원도 넘습니다. 따라서 신건 가격에는 할인효과가 없으며, 권리의 단순함을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 211,200,000원 | 197,386,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,723,047원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 221,923,047원 중 예상배당 197,386,000원, 미배당 24,537,047원입니다. 배당 부족액이 발생하더라도 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 24,537,047원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 64,174,247원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 95,884,007원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 160,800,000원으로 최근 평균 174,291,666원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 128,640,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오 모두 0원이므로 유찰이 진행될 경우 실질취득가도 매각가와 동일하게 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용화초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 침실3, 주방 및 식당, 거실, 현관, 욕실/화장실2, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 15층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2005.02.17입니다. 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 총 510세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 157,000,000원부터 200,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 201,000,000원은 최근 평균 174,291,666원의 115.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 184,500,000원이며 현재 최저가보다 16,500,000원 낮습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 내려갑니다. 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 근저당권 이전 관계. 2023년 설정된 하나은행 근저당권이 2025.05.16 한국주택금융공사로 이전됐고 한국주택금융공사가 경매를 진행한 흐름을 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 현장사정상 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 상황은 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관리비 체납과 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.20 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 174,291,666원보다 높고, 최신 거래 184,500,000원 및 최근 거래 최고가 200,000,000원보다도 높습니다. 그래서 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 시세보다 높은 현재 가격을 어느 수준까지 낮춰 받을 수 있느냐입니다.
