대구지방법원 2025타경9726. 수성구 지산동 청구호반맨션 101동 12층 1203호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오정연이며, 2020년 2월 5일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현존하는 말소기준권리는 2021년 12월 14일 설정된 주식회사오케이저축은행 근저당권으로 채권최고액은 352,800,000원입니다. 이후 2025년 11월 6일 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 현재 가격과 최근 시장의 방향입니다. 전체 9건 평균은 253,000,000원이지만 과거 330,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월만 보면 3건 평균이 229,666,666원이고, 최신 거래는 212,500,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.2% 낮은 흐름인 만큼, 전체 평균만 보고 현재 254,000,000원을 시세 수준으로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9726 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1208 호반맨션 101동 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 지상14층 중 12층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 오정연 · 2020.02.05 소유권 취득 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 317,683,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다. 등기상 현존 핵심 권리는 2021년 12월 14일의 오케이저축은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025년 11월 6일 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 감정가보다 낮다
청구호반맨션 동일 면적 84.98㎡ 실거래 내역입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 11월, 2026년 3월, 2026년 8월의 3건으로, 평균 229,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8 | 212,500,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 6 | 222,500,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 14 | 254,000,000원 |
| 2024.11 | 84.98㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2023.10 | 84.98㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 14 | 248,000,000원 |
| 2023.06 | 84.98㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.05 | 84.98㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 84.98㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 3건 | 229,666,666원 |
전체 9건 평균은 253,000,000원으로 현재 감정가와 비슷하지만, 최근 시세 판단에서는 이 수치를 우선하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 229,666,666원으로 내려왔고, 현재 최저가 254,000,000원은 그 평균의 110.6%입니다. 최신 2026년 8월 거래도 212,500,000원으로 더 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 -13.2%이므로, 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 352,800,000원 | 249,644,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 254,000,000원 가정 시 오케이저축은행 채권최고액 352,800,000원 중 249,644,000원이 배당되고 미배당은 103,156,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가고 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 249,644,000원 | 103,156,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 199,555,200원 | 153,244,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 159,484,160원 | 193,315,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 대구용지초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상14층 건물의 12층 1203호이며, 기본 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 북측 하향 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 아파트 부지이며 단지 동측·서측·북측으로 폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,357,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래. 청구호반맨션은 280세대이며 준공일은 1990.07.03입니다. 동일 면적 실거래는 9건, 최근 12개월 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 253,000,000원보다 최근 12개월 평균 229,666,666원과 최신 거래 212,500,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -13.2%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세의 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유 및 임대차 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 오케이저축은행에 미배당이 발생하더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.07입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·현황조사·실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 물건은 현재 자료만 보면 권리구조가 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2021년 12월 14일 오케이저축은행 근저당권이고, 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 229,666,666원보다 높아 110.6% 수준이고, 최신 거래는 212,500,000원, 최근 거래 흐름은 -13.2%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 권리는 양호, 현재 가격은 보류. 최근 시세와 유찰 시나리오를 기준으로 접근하는 편이 합리적입니다.
