대구지방법원 2025타경9726. 대구 수성구 지산동 청구호반맨션 101동 1203호, 전용 84.98㎡의 아파트입니다. 소유자 오정연이 2019년 11월 29일 매매계약을 통해 거래가 230,000,000원에 취득하고 2020년 2월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 설정된 오케이저축은행의 채권최고액 352,800,000원 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.

이번 경매의 핵심은 권리보다 가격의 지속 가능성입니다. 등기상 과거 신한은행과 대가농업협동조합의 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2021년 12월 14일 설정된 오케이저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 최저가 기준 배당 부족액은 178,289,200원이지만, 이는 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 추가로 부담하는 채무는 아닙니다.

가격 측면에서는 감정가 254,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 177,800,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 평균에 비하면 상당한 할인 폭이지만, 2026년 8월 최신 거래는 212,500,000원으로 감정가보다 낮습니다. 따라서 오래된 고가 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오케이저축은행 근저당이 말소기준

핵심은 2021년 12월 14일 을구 17번 근저당권입니다. 오케이저축은행이 채권최고액 352,800,000원으로 설정한 권리이며, 해당 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 11월 6일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거의 국민은행·농업협동조합중앙회·신한은행·대가농업협동조합 등 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 이 과거 담보권들을 현재의 인수채무처럼 더해서는 안 됩니다. 등기상 낙찰자에게 승계될 담보채무는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 할인 폭은 있지만 하락 추세를 경계

청구호반맨션은 280세대 아파트로, 준공일은 1990년 7월 3일입니다. 비교 대상은 동일 전용면적 84.98㎡의 실거래입니다. 거래 전체의 평균은 253,000,000원이지만, 여기에는 2021년 거래가 330,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다.

보다 중요한 것은 최근 12개월 평균 229,666,666원과 2026년 8월 최신 거래 212,500,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 기간 대비 -13.2%로, 과거 평균을 그대로 현재 시세로 간주하기 어렵습니다.

최저가 177,800,000원은 최근 12개월 실거래 평균 229,666,666원 대비 77.4%입니다. 금액으로는 약 51,866,666원 낮습니다. 가장 최신 거래인 212,500,000원과 비교해도 34,700,000원 낮습니다.

따라서 현재 최저가에는 실제 가격 할인 여지가 존재합니다. 다만 과거 거래가 330,000,000원을 기준으로 할인율을 크게 보이게 하는 접근은 적절하지 않습니다. 최근 거래가격이 낮아지고 있는 만큼 낙찰가를 높이면 안전마진이 빠르게 축소됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)

집행비용 3,289,200원은 추정치입니다. 오케이저축은행 채권액은 실제 확정채무액이 아닌 채권최고액 352,800,000원을 기준으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가로 낙찰된다면 집행비용을 제외한 174,510,800원이 오케이저축은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 178,289,200원이고, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 317,683,656원으로, 현재 회차 예상배당액보다 큽니다. 그렇더라도 근저당권이 매각으로 소멸하므로 미배당 채무를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 늘어나는 미배당

유찰이 거듭되면 매각가와 채권자 배당액이 함께 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 반면 등기상 말소기준권리의 소멸 구조는 변하지 않아 각 시나리오에서 예상 인수액은 모두 0원입니다.

다만 이는 각 회차의 가정 시나리오이지 실제로 추가 유찰이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 실제 최저매각가와 기일은 법원 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 지산동 대구용지초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 14층 중 12층입니다. 위생·급배수·승강기설비가 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 도로. 단지의 동측·서측·북측이 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 도로 및 소로3류와 접합니다. 공시지가 2,357,000원/㎡, 토지면적 18,270.6㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 280세대, 1990년 준공 아파트입니다. 동일 면적 실거래 이력은 존재하지만 최근 거래가격이 낮아지고 있어 장래 매도 시점의 가격과 매수 수요를 보수적으로 살펴야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세로 입찰 상한 설정. 전체 평균 253,000,000원보다 최근 12개월 평균 229,666,666원과 최신 거래 212,500,000원을 우선 참고하세요. 하락 추세 -13.2%를 고려해 충분한 가격 여유를 확보해야 합니다.
• 현재 최저가 검토. 177,800,000원은 최근 평균의 77.4%입니다. 실제 경쟁입찰로 낙찰가가 상승하면 이 할인 폭은 줄어듭니다.
• 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 현황조사서·전입세대·매각물건명세서 및 현장을 대조해야 합니다. 소유자 점유 여부와 대항력 있는 점유자의 존재 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 대조. 을구 17번 오케이저축은행 근저당권과 갑구 5번 임의경매개시결정의 소멸관계를 입찰 전 최신 등기부로 재확인하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액 178,289,200원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 배당액은 집행비용·당해세 등 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 노후 아파트 상태. 1990년 준공 건물인 만큼 내부 수리 상태·배관·누수·승강기·공용부 유지관리 및 향후 보수비를 확인하세요.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하세요.
• 기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.10.22.의 진행 여부와 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락장 보정”

이 사건은 권리구조와 가격 위험을 구분해서 평가해야 하는 아파트 경매입니다. 오케이저축은행 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 과거 담보권도 이미 말소되어 등기상 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 점유관계 확인 없이 명도 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 1회 유찰에 따라 177,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 229,666,666원 대비 77.4%입니다. 최신 거래 212,500,000원보다도 낮다는 점은 분명한 가격상 장점입니다. 그러나 최근 거래 흐름은 -13.2% 하락 추세입니다. 과거의 높은 가격으로 회복될 것을 전제로 응찰하는 전략은 경계해야 합니다.

종합 판단은 B등급(68점). 등기상 인수 위험이 낮고 현재 최저가에도 최근 시세 대비 할인 여지가 있지만, 시세 하락·노후화·점유관계 미확인 요소 때문에 높은 등급으로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 긍정적, 가격은 조건부 매력, 최종 판단은 최근 시세와 현장 확인에 달려 있습니다.