대구지방법원 2024타경1784. 영주시 풍기읍 동부리 191-1의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 경량철골조 철골조지붕 1층-4층이고 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 현 소유자는 김송연이며 2023.06.13. 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준권리는 그보다 앞선 2023.04.13. 설정된 영주농업협동조합 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후 김창록 가압류 1,100,000,000원, 박희재 근저당권 130,000,000원, 에이치비캐피탈·수협은행·아이엠뱅크·엔에이치농협캐피탈·경북신용보증재단·영주농업협동조합의 가압류, 2026.05.18. 영주시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경1784 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 191-1 · 경상북도 영주시 풍기읍 소백로 1892 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 철골조지붕 1층-4층 · 복합판넬·징크판넬·인조석붙임 마감 등 |
| 소유자 | 김송연 · 2023.06.13. 소유권이전 · 원인 2023.05.12. 재산분할 |
| 감정가 / 최저가 | 4,399,286,200원 / 4,399,286,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 영주농업협동조합 / 3,231,016,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 간판, 휴게시설, 조경수 등 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
2022.04.08. 농협은행주식회사 명의로 설정돼 있던 채권최고액 2,880,000,000원 및 672,000,000원 근저당권은 2023.04.13. 해지로 말소됐고, 같은 날 영주농업협동조합의 3,840,000,000원 근저당권이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후의 금전채권 등기는 배당 여부와 별개로 등기상 매각 소멸 판정입니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 100%에서 시작
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 4,399,286,200원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 감정가 80%인 3,519,428,960원, 2회 유찰 시에는 감정가 64%인 2,815,543,168원으로 계산돼 있습니다. 가격 판단은 이 회차 구조와 실제 자산 상태를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,399,286,200원 | 4,352,893,338원 | 1,258,793,084원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,519,428,960원 | 3,481,834,670원 | 2,129,851,752원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,815,543,168원 | 2,784,987,736원 | 2,826,698,686원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 1,258,793,084원에서 2,129,851,752원, 2,826,698,686원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 배당 부족액과 낙찰자의 추가 인수부담을 혼동할 필요는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,399,286,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 46,392,862원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 영주농업협동조합 | 3,840,000,000원 | 3,840,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김창록 | 1,100,000,000원 | 512,893,338원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 박희재 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 에이치비캐피탈 | 179,085,153원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 수협은행 | 174,422,640원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 81,320,851원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 47,834,587원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 26,326,808원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 영주농업협동조합 | 2,696,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 5,611,686,422원 중 예상배당은 4,352,893,338원, 미배당은 1,258,793,084원입니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 풍기읍주민자치센터 남동측 인근. 주변은 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 통상의 급·배수설비, 승강기설비, 수전설비 및 화재관련 설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설설치제한), 공정설립제한지역입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 지목 ‘전’이나 실제로는 근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 제시외 물건. 토지 일부 지상에 간판, 휴게시설, 조경수 등이 소재하며 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 회생·압류 이력과 현장 체크
2025.02.11. 소유권 양도, 담보권 및 임차권 설정 기타 처분행위를 금지하는 재산보전처분이 등기됐고, 2025.04.04. 회생절차가 개시됐습니다. 이후 2025.11.07. 회생절차가 폐지됐으며, 2025.11.24. 그 폐지 및 12번 보전처분·13번 회생절차개시등기 말소가 등기됐습니다. 이후 2026.05.18. 영주시 압류가 추가됐습니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 거주자 및 이해관계인 부재로 일부 건물 내부마감 상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 지목과 실제 이용. 공부상 ‘전’과 실제 근린생활시설 건부지 이용의 차이를 원본 서류와 현황에서 대조해야 합니다.
- 제시외 물건. 간판·휴게시설·조경수의 현상과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 세금·배당. 영주시 압류가 존재하고 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 별개”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2023.04.13. 영주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·근저당·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 현재 신건 4,399,286,200원부터 2회 유찰 2,815,543,168원까지 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 인수 0원만으로 현장 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다. 임대관계 미상, 공부상 지목 ‘전’과 실제 근린생활시설 건부지 이용의 차이, 제시외 간판·휴게시설·조경수, 일부 내부 미확인, 영주시 압류가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 명확하지만 현황·점유·세금 확인이 입찰 전 핵심인 근린시설 + 토지 사건입니다.
