대구지방법원 2025타경9774. 대구광역시 중구 대신동 서문시장2지구종합상가 4층 354호, 전유면적 7.6000㎡의 판매시설 단위상가입니다. 현황은 인접한 355호와 경계 구분 없이 이용 중이지만 경계표기 등이 되어 있고 건물 내 4층 현황도가 부착되어 있어 각 구분상가의 위치 및 경계를 확인할 수 있는 상태로 조사됐습니다.
권리 흐름 자체는 분명합니다. 현재 소유자는 하용훈이고, 2019.05.16 설정된 대구대동신용협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 국세 압류, 롯데카드와 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 추가 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 선순위 점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9774 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 대신동 2105 서문시장2지구종합상가 4층354호 |
| 물건종류 / 전유 | 기타 · 판매시설(재래시장) · 전유면적 7.6000㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 판매시설(재래시장) · 인접한 355호와 경계 구분 없이 이용 중 |
| 소유자 | 하용훈 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 61,246,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인 | 2012.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2019.05.16 대구대동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류와 롯데카드·대구신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 기준으로 보면 낙찰 후 존속하는 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진정미 | 서문시장2지구 4층 354호 | 2018.09.17 | 미상 | 208,333원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가보다 먼저 임차보증금 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 97,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 가격 판단의 출발점이 최저가가 아니라 임차보증금과 인수 여부 확인이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 2. 근저당 · 대구대동신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,234,375원 | 6,234,375원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 54,375,025원 | 16,619,625원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 132,609,400원 중 배당모형상 채권자 배당액은 94,854,000원, 미배당액은 37,755,400원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액이 달라질 수 있으며, 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대신동 ‘서문시장’ 내 서문시장2지구종합상가 4층 단위상가로, 부근은 재래시장·병원·학교·금융기관·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구도시철도3호선 서문시장역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 판매시설로 이용 중이며 인접한 355호와 경계 구분 없이 사용 중입니다. 다만 경계표기 등이 되어 있고 건물 내 4층 현황도가 부착되어 있어 위치와 경계 확인이 가능합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 354호이며, 최초 사용승인일은 2012.09.11입니다.
- 설비. 공동 급·배수, 위생, 냉난방, 소방, 승강기 및 에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시장정비구역 등이며 토지는 상업용, 평지·가로장방형입니다. 공시지가는 9,796,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진정미 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 대항력과 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 선순위 전입 확인. 전입일 2018.09.17이 말소기준 2019.05.16보다 앞선 만큼, 단순히 등기부 후순위 권리만 보고 인수 0원으로 판단하지 마세요.
- 354호·355호 경계 확인. 현황은 두 호실을 경계 구분 없이 이용 중이므로 현장에 표시된 경계와 4층 현황도를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 97,000,000원은 신건 감정가와 같지만, 임차인 인수금액과 실거래 비교 근거가 확정되기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 임차보증금은 아직 미상”
이 사건의 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 대구대동신용협동조합 근저당이 기준이고, 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 경매 권리분석은 등기부에서 끝나지 않습니다. 진정미의 전입일은 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심 결론은 대항력 가능·인수금액 미상입니다.
특히 배당모형에 표시된 인수 0원은 미상인 임차보증금을 확정한 숫자가 아닙니다. 보증금이 확인되고 실제 대항력 및 미배당 잔액을 계산하기 전까지는 실질취득원가도 확정할 수 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 임차관계 확인 전까지 보류가 필요한 물건입니다.
