대구지방법원 2025타경9774. 대구 중구 대신동 서문시장2지구종합상가 4층 354호입니다. 전유면적은 7.6000㎡로, 감정평가서상 판매시설인 재래시장 단위상가입니다. 지상 5층 건물 중 4층에 위치하고, 최초 사용승인일은 2012년 9월 11일입니다. 소유자는 하용훈으로, 2017년 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

2019년 대구대동신용협동조합이 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세·지방세 압류와 카드사 및 보증재단 가압류가 이어졌습니다. 결국 근저당권자인 대구대동신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞서 점유관계를 형성한 임차인은 별도의 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 임차인은 별개

말소기준은 2019.05.16 설정된 대구대동신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후 등기된 국세·지방세 압류, 롯데카드 및 대구신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 이번 사건의 최대 변수

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 대항력과 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고, 해당 보증금이 배당으로 충당되지 않는 구조라면, 낙찰자는 미배당 보증금을 추가로 부담할 수 있습니다. 이 경우 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수 보증금으로 판단해야 합니다.

특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 매각대금에서 임차인에게 우선 배당되는 금액이 없다면, 실질취득비용은 보증금 수준 또는 그 이상이 될 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 금액을 계산할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 97,000,000원, 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 이 수치만으로 시세 대비 저평가됐다고 볼 수는 없습니다.

유찰 시 가격은 주어진 회차별 시나리오이며 향후 실제 최저매각가를 보장하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.

서문시장이라는 상권과 인접 교통시설은 입지상 장점입니다. 그러나 이 물건은 전유면적이 작은 시장 내부 단위상가로, 주변의 일반 상가나 주거용 부동산과 직접 비교하기 어렵습니다. 또한 현재 확인된 거래가격 비교 없이 감정가 할인만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 세금 우선배당, 임차인의 최우선변제·우선변제 가능성 등이 반영되지 않은 단순 예상배당표이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권액 72,000,000원은 근저당 채권최고액 기준입니다.

현재 계산상 집행비용을 제외한 66,277,800원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게는 배당액이 배정되지 않습니다. 다만 이 결과는 세금과 임차인의 실제 배당순위가 반영되기 전의 계산입니다.

채권자의 미배당금과 매수인의 인수금은 서로 다릅니다. 후순위 가압류 채권이 배당받지 못한다고 해서 그 부족분을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 반대로 선순위 임차인에게 남는 법적 부담은 근저당 및 가압류의 말소 여부와 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 상권. 대구광역시 중구 대신동 서문시장 내 서문시장2지구종합상가에 위치합니다. 주변은 재래시장, 병원, 학교, 금융기관 및 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장 및 대구도시철도 3호선 서문시장역이 소재해 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 공동 급·배수 및 위생설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기와 에스컬레이터가 설치되어 있습니다.
• 면적·구분. 전유면적 7.6000㎡의 소규모 단위상가입니다. 인접 355호와 경계 없이 이용하고 있어 독립적인 운영 및 점유관계 확인이 중요합니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역·방화지구·시장정비구역이며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 관한 제한이 포함됩니다.
• 토지. 상업용 부지로, 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다. 남측 약 20m, 동측 약 12m, 서측 및 북측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 환금성. 서문시장 입지라는 장점이 있으나, 시장 내부 소규모 구분상가 특성상 매수층과 실제 매매 수요를 개별 확인해야 합니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 진정미의 보증금 확인. 가장 중요한 사항입니다. 실제 임대차계약서, 보증금, 월차임, 임대차 대상 범위 및 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 성립 검증. 2018.09.17 전입신고 사실과 별개로 판매시설의 점유 및 사업자등록 등 상가 임대차 대항요건을 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인하고 매수인에게 승계될 보증금 잔액을 검토해야 합니다.
• 355호와의 경계 확인. 4층 현황도, 구분 표기, 실제 점유면적 및 출입·사용 형태를 확인하고 354호만의 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 구체적 채권 내용과 우선순위 및 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 상가 수익성 확인. 월차임 208,333원만으로 수익률을 확정하지 말고 실제 임대조건, 관리비, 공실 가능성 및 시장 내 동종 점포의 거래사례를 조사해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 미상 보증금”

대구 서문시장2지구종합상가 4층 354호는 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰돼 67,900,000원까지 내려온 판매시설입니다. 말소기준 근저당 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기권리 관계만 보면 분석 방향은 비교적 명확합니다.

하지만 가장 중요한 변수는 진정미 임차인의 보증금과 대항력입니다. 말소기준보다 빠른 전입신고가 확인되지만, 판매시설 임대차의 대항요건과 보증금 규모, 배당 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액도, 실제 취득비용도 현재는 확정할 수 없습니다.

또한 355호와 경계 없이 이용 중인 현황, 시장 내부 소규모 단위상가의 환금성, 다수 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 함께 검토해야 합니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 법적 지위와 보증금, 354호의 독립적인 인도 가능성, 실제 거래 시세를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 확인되지 않은 권리와 점유 위험을 얼마나 정확히 해소하느냐입니다.