대구지방법원 2025타경9799. 대구광역시 북구 산격동에 위치한 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 122.4㎡이며, 주택은 시멘벽돌조 슬래브지붕의 지하~2층 건물입니다. 소유자 노금만은 2017년 증여로 소유권을 취득했고, 2019년 이원석 명의로 채권최고액 70,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험주식회사와 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국가의 압류가 이어졌고, 근저당권자인 이원석이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 전입자의 보증금과 주택 현황은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당

핵심은 2019.02.18. 설정된 이원석 근저당권입니다. 채권최고액은 70,000,000원이고, 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이보다 앞서 설정된 산격3동새마을금고 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 이후 가압류와 압류는 현재 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 미상

현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차 관련 인물은 이부자 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 확인된 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 순위와 배당액을 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 할인은 미확인

이 물건의 감정가는 251,320,630원, 현재 최저매각가는 175,924,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 단독주택과 토지는 건물 상태·접도·토지 형상·제시외 건물 여부에 따라 개별 가치 차이가 크기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 추정 시나리오이며 실제 매각결과나 향후 매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,924,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,262,936원을 제외하고 채권자에게 배당되는 총액은 172,661,064원입니다. 근저당권자인 이원석은 채권최고액 기준 70,000,000원을 전액 회수하는 계산이고, 서울보증보험주식회사에는 일부 미배당이 발생하며, 중소벤처기업진흥공단에는 배당이 배정되지 않습니다.

채권자 총 청구금액 378,011,788원 중 205,350,724원이 미배당으로 남는 추정입니다. 다만 국세 압류 관련 우선징수액, 임차인의 최우선변제, 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 이 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 산격동 소재 대구실내체육관 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 122.4㎡, 지목 대, 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
• 건물 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기와 몰탈 위 페인팅 마감, 실내는 벽지·타일·장판지 등을 사용했습니다.
• 설비. 위생·급배수설비가 있고 유류 보일러를 이용한 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 지하~2층은 단독주택, 별도 건물은 화장실, 제시외 건물은 다용도실로 이용 중입니다.
• 지가 참고. 공시지가 918,300원/㎡입니다. 공시지가는 개별 거래가격이나 경매 적정 입찰가와 동일하지 않습니다.
• 환금성. 단독주택과 토지는 일반적인 공동주택보다 개별 조건의 영향이 큽니다. 지하실 면적 및 화장실의 소재 필지 문제를 고려하면 현장 확인 없이 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 확인. 이부자의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 내용과 임대차 관계를 원본으로 대조하세요.
• 말소기준 재확인. 2019.02.18. 이원석 근저당권과 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 조세채권 검토. 북대구세무서장의 압류가 있는 만큼, 법정기일·우선순위에 따른 배당 변동 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 포함 범위와 다용도실·화장실의 실제 구조 및 위치를 현장에서 점검하세요.
• 지하실 면적 확인. 공부상 17.62㎡와 현황 약 42.4㎡의 차이가 건축물대장, 이용 가능성 및 향후 정비비용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 도로 필지 경계 확인. 화장실이 소재한 1223-13번지의 소유관계와 점유·사용 가능 여부를 지적도 및 경계자료로 확인하세요.
• 주택 상태 확인. 지하실 누수, 구조적 노후화, 유류 보일러와 급배수설비의 상태 및 수선비용을 점검하세요.
• 명도 계획. 임차인 점유 여부와 협의 가능성을 확인하고, 필요 시 인도명령 및 명도 절차를 고려하세요.
• 가격 검증. 인근 유사 단독주택과 토지의 최근 실거래, 건물 상태 및 토지가치를 비교한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 확인되지 않은 현장”

대구 산격동 1223-12 단독주택은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2019년 이원석 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 이부자의 전입도 말소기준보다 늦어 현재 확인된 자료상 대항력은 없습니다.

그러나 이 사건은 단순히 최저가 175,924,000원과 인수 0원만 보고 입찰할 물건이 아닙니다. 임차인의 보증금 및 우선변제 관련 사항이 확인되지 않았고, 지하실 현황 면적 차이와 도로 필지에 위치한 화장실도 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 실거래와 직접 비교한 시장가격 역시 확정할 수 없습니다.

권리 말소 구조는 긍정적, 가격 경쟁력은 미확인, 현장 위험은 검증 필요. 따라서 현시점의 판단은 조건부 검토입니다. 권리관계뿐 아니라 건물과 토지의 실제 이용 가능 범위까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.