대구지방법원 2025타경9799. 대구광역시 북구 산격동 1223-12 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하층부터 2층까지 단독주택으로 이용되고 있고, 별도 부분은 화장실과 다용도실로 쓰이고 있습니다. 소유자는 노금만이며, 등기상 현재 핵심 권리는 2019.02.18 설정된 이원석의 근저당권 70,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 서울보증보험주식회사 가압류, 국의 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 변수는 임차인 이부자입니다. 전입신고일이 2021.11.16으로 말소기준권리 2019.02.18보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당요구가 접수된 사실과 별개로 우선변제 여부 및 최우선변제 가능성은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9799 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 1223-12 · 대구광역시 북구 연암공원로14길 37 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 지하~2층 단독주택 · 화장실 · 다용도실 |
| 토지 | 대 122.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 918,300원/㎡ |
| 소유자 | 노금만 |
| 감정가 / 최저가 | 251,320,630원 / 251,320,630원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 이원석 근저당권 · 70,000,000원 / 청구액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2019.02.18 이후 권리는 매각으로 소멸
2017.02.10 노금만이 소유권을 취득했고, 2019.02.18 이원석 근저당권 70,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 124,000,000원, 국의 압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류 184,011,788원, 그리고 2025.11.20 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이부자 | 2021.11.16 | 2026.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.11.16은 말소기준권리인 2019.02.18보다 늦습니다. 따라서 이부자는 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다. 배당요구는 2026.01.05 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 대상 여부는 현재 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·배당 구조 — 실거래 자료 없이 배당 부족액을 본다
동일 물건의 실거래 비교 자료는 포함되어 있지 않아 시세 대비 고가·저가 판단은 하지 않습니다. 대신 현재 회차와 유찰 시나리오별 채권 미배당액을 보면, 감정가 전액에 매각되더라도 채권총액 378,011,788원 가운데 247,002,141원만 배당되어 131,009,647원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,320,630원 | 247,002,141원 | 131,009,647원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 201,056,504원 | 197,441,713원 | 180,570,075원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,845,203원 | 157,793,370원 | 220,218,418원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 특히 신청채권자인 이원석의 70,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,320,630원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,318,489원 |
| 2. 근저당권 · 이원석 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 184,011,788원 | 53,002,141원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 집행비용과 확인된 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 지하실 면적 차이. 지하실은 공부상 17.62㎡이나 현황은 약 42.4㎡입니다.
- 창고 현황. 공부상 창고로 표시된 부분은 실제 화장실로 이용 중입니다.
- 의뢰외 부분. 일부 지상 부분은 1223-13번지 도로에 소재합니다.
- 건물 이용. 지하~2층은 단독주택, 별도 부분은 화장실과 다용도실로 이용 중입니다.
- 설비. 단독주택 부분은 위생·급배수설비와 유류 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구실내체육관 북측 인근이며 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 토지형상. 대 122.4㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로조건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이부자의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 배당에서 최우선변제 여부가 문제될 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국 압류가 존재하므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 최종 배당표에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 부분의 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하실 현황 확인. 공부상 17.62㎡와 현황 약 42.4㎡의 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 도로 소재 부분 확인. 1223-13번지 도로에 소재한 의뢰외 지상 부분의 사용관계와 경계를 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수위험보다 ‘배당·현황 확인’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인 이부자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 대항력 임차보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서의 임차인 지위는 최종 확인이 필요하고, 예상배당에도 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 공부상 17.62㎡인 지하실이 현황 약 42.4㎡이고, 공부상 창고가 실제 화장실이며, 일부 시설이 1223-13번지 도로에 소재하는 등 현황 확인 포인트도 분명합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수할 권리가 있느냐”보다 임차인 배당요건과 제시외·현황 부분을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
