대구지방법원 2025타경9810. 영천시 봉동 822 소재 건물과 토지가 대상이며, 토지는 2,805.9㎡의 공장용지로 일반공업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,164,927,440원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김정무이며, 임의경매개시결정 채권자는 주식회사아이엠뱅크, 청구금액은 1,929,590,487원입니다.
권리분석의 기준점은 2020.03.16. 접수된 주식회사대구은행의 채권최고액 984,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 대구은행 근저당권 4건과 봉폴리머·경북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현황조사상 점유자들도 전입 시점이 모두 2020.03.16. 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9810 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 822 · 영천아이시로 106-31 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 2,805.9㎡ |
| 소유자 | 김정무 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,164,927,440원 / 2,164,927,440원 (신건) |
| 청구금액 | 1,929,590,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 지구단위계획구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 187,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.16. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 을구 2번 근저당권 1,080,000,000원이 추가 설정됐고, 2020.03.24. 120,000,000원, 2023.03.20. 84,000,000원, 2024.05.09. 36,000,000원의 근저당권이 뒤따릅니다. 2024.09.24. 봉폴리머 가압류 286,948,200원, 2025.09.17. 경북신용보증재단 가압류 63,540,000원과 2025.11.18. 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대경포장 | 429.70 | 2024.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN TIEN HAI | - | 2025.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LE QUANG PHAP | - | 2023.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유자 3명으로 봅니다. 전입일은 각각 2024.12.19., 2025.09.08., 2023.07.24.로 모두 말소기준일인 2020.03.16.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,164,927,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,049,274원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 984,000,000원 | 984,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 76,878,166원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 봉폴리머 | 286,948,200원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 63,540,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,654,488,200원 중 예상배당은 2,140,878,166원이며, 현재 회차의 미배당액은 513,610,034원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,164,927,440원 | 2,140,878,166원 | 513,610,034원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,731,941,952원 | 1,712,222,532원 | 942,265,668원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,385,553,561원 | 1,369,298,025원 | 1,285,190,175원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 계산에서는 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 규모 자체보다 낙찰자가 승계할 권리가 있는지가 핵심인데, 제시된 세 시나리오 모두 인수는 없습니다.
⑤ 토지·현황 체크 (토지 및 매각물건명세서 비고 기준)
- 토지. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 면적은 2,805.9㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 187,600원/㎡입니다.
- 일괄매각 현황. 목록3은 현황 도로, 목록4는 현황 법면으로 기재돼 있습니다.
- 기계기구. 감정서상 기호8·9 기계기구는 가동 여부가 불분명합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.03.16. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권을 기준으로 등기 순위를 대조합니다.
- 점유자 3명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록3 현황 도로, 목록4 현황 법면이 실제 이용상태와 어떻게 연결되는지 확인합니다.
- 기계기구 확인. 기호8·9의 가동 여부가 불분명하므로 실제 존치·상태를 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 현황은 직접 확인”
등기 권리만 보면 구조는 명료합니다. 2020.03.16. 대구은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 점유자 3명 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현장 확인 요소는 남습니다. 점유자들의 보증금이 확인되지 않았고, 일괄매각 목록 중 현황 도로와 법면이 있으며 기계기구 기호8·9의 가동 여부도 불분명합니다. 또한 시세 자료가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 이 사건은 권리상 인수 여부보다 점유·일괄매각 범위·기계기구 상태와 가격 검증이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.
