대구지방법원 2025타경9859. 경산시 정평동 한서신혼하이츠 101동 8층 806호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이지선이고, 현재 권리관계의 기준은 2023년 10월 4일 설정된 이천새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 그 뒤 2025년 11월 강제경매개시결정과 2025년 12월·2026년 1월 가압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리보다 먼저 경계할 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가는 152,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 133,214,285원, 최신 2026년 7월 거래는 128,000,000원입니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.7% 낮아진 흐름이므로 전체 12건 평균 139,875,000원만 보고 가격을 후하게 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 정평동 255-39 경산한서고층아파트 101동 8층806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 지하2층 지상24층 중 8층 |
| 소유자 | 이지선 · 2008.09.03 매매 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태연 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2023.10.04 이천새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 이후의 김태연 강제경매개시결정, 최지혜 가압류 70,000,000원, 권기준 가압류 60,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가보다 낮다
한서신혼하이츠는 228세대, 1993.10.30 준공 단지입니다. 비교 대상 전용면적은 84.82㎡이며, 최근 거래 중 동일 면적 거래는 2026년 7월 128,000,000원, 2026년 6월 132,500,000원, 2026년 3월 135,000,000원, 2025년 8월 148,000,000원 등으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.82㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 9 | 132,500,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 78.3㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 78.3㎡ | 23 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 78.3㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.82㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 133,214,285원 |
신건 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 133,214,285원의 114.1%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 감정가가 더 높습니다. 전체 12건 평균은 139,875,000원이지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -10.7% 낮아진 하락 추세라 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 따라서 이 물건을 신건에서 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 2. 근저당 · 이천새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태연 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 최지혜 | 70,000,000원 | 15,072,000원 |
| 5. 가압류 · 권기준 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 264,000,000원 중 예상 배당액은 149,072,000원, 미배당은 114,928,000원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 114,928,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 144,902,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 168,871,040원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 신건에서는 신청채권자 김태연의 50,000,000원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시 예상배당은 35,097,600원, 2회 유찰 시에는 11,128,960원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 정평역 북측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층·지상24층 건물의 8층 806호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·남측 약 6미터, 서측 약 8미터, 동측 약 12미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 한서신혼하이츠는 228세대, 1993.10.30 준공입니다. 최근 실거래는 존재하지만 최근 가격 흐름은 -10.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 139,875,000원보다 최근 12개월 평균 133,214,285원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.7% 낮습니다. 과거 고가 거래를 근거로 현재 감정가를 정당화하기 어렵습니다.
- 신건 프리미엄 금지. 현재 최저가가 최근 평균의 114.1%이므로 ‘신건인데 싸다’는 판단은 맞지 않습니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.10.04 이천새마을금고 근저당과 이후 강제경매·가압류의 순위와 말소 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 괜찮지만 가격은 비싸다”
이 물건은 현재 등기 구조만 보면 판단이 어렵지 않습니다. 말소기준인 이천새마을금고 근저당 이후 강제경매와 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 신건 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균 133,214,285원의 114.1%이고, 최신 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -10.7%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건의 핵심은 권리 함정보다 최근 하락 시세에 비해 높은 감정가를 얼마나 보수적으로 받아들이느냐에 있습니다.
