대구지방법원 2025타경9869. 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 539-1에 있는 주택 및 토지의 경매입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중인 경량철골구조 단층 건물이며, 토지면적은 241.0㎡입니다. 이번 매각은 일괄매각입니다.

등기부상 현재 소유자는 김종진이며, 2019년 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 과거 청도농업협동조합의 채권최고액 85,000,000원 근저당권은 2023년 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.07.01 삼익신용협동조합 가압류입니다.

핵심은 말소기준권리보다 앞선 문선영의 2025.06.20 전입입니다. 대항력 있는 임차인으로 최종 확인되고 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않는다면, 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 보증금이 최저가보다 큰 경우에는 최저가가 추가로 떨어져도 실질취득금액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 있다

말소기준권리는 2025.07.01 삼익신용협동조합 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 주식회사 제니스자산관리대부의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 청도농업협동조합 근저당권은 경매 이전에 이미 말소되었습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사대상 2명

현황조사 및 매각물건명세서상 김봉곤과 문선영이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고가 아니라, 각각 확인해야 할 실제 점유·임차 조사대상 2명입니다.

김봉곤의 전입일은 2025.07.02로 말소기준권리보다 늦어, 해당 전입일만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금 및 임대차관계가 미상인 만큼 명도와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%지만 시세 할인은 미확인

감정가는 118,245,500원이고, 1회 유찰 후 최저매각가는 82,772,000원입니다. 감정가 대비 70%로 낮아졌으나, 이 할인율은 감정가에 대한 비율일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.

이 물건은 아파트의 동일 평형 거래와 단순 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 농촌지역에 위치한 주택 및 토지의 일괄매각 물건으로, 실제 매수 수요와 건물 상태, 토지이용 규제, 점유관계가 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,772,000원 가정)

아래는 채권 청구금액을 기준으로 산출한 예상배당입니다. 임차인 보증금, 배당요구 및 우선변제 관계가 확정되지 않은 잠정 계산이므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,889,896원은 추정치입니다. 삼익신용협동조합의 경매개시결정 등기는 기존 가압류와 연결되어 있어 별도 채권액이 확인되지 않았습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 선순위 임차인 배당 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 및 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰이 이어지면 매각 최저가격은 내려가지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 개념입니다. 후순위 가압류채권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

문제는 선순위 임차인입니다. 문선영의 대항력과 인수대상 보증금이 실제로 인정된다면 유찰에 따른 최저가 인하 효과가 실질취득금액 감소로 연결되지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 소재 청도농공단지 북서측 인근으로, 주위는 순수농촌지대입니다. 일반적인 도시 아파트 수요와는 다른 시장 특성을 가집니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 경량철골구조에 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글지붕을 갖춘 단층 주택입니다. 외벽은 사이딩판넬·적벽돌, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 가스공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 241.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 세로한면(가) 도로접면 조건입니다. 공시지가는 107,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 철도보호지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 향후 증·개축 및 활용 계획은 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 농촌지역 주택과 토지의 일괄매각으로, 일반 아파트에 비해 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 거래사례와 실제 수요 조사가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 문선영 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 및 주민등록 유지, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 김봉곤 점유 경위. 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인으로 조사된 김봉곤의 임차인 여부, 실제 거주 및 소유자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 계산. 응찰 예정금액에 선순위 미배당 보증금과 취득 부대비용을 더해 시세와 비교해야 합니다. 보증금 미확인 상태에서 최저가를 취득원가로 확정하지 마세요.
• 일괄매각 범위. 건물과 토지의 경계, 면적, 현황 및 매각 대상이 일치하는지 감정평가서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·철도보호지구·가축사육제한구역에 따른 이용 및 개발 제한을 확인해야 합니다.
• 주택 상태 점검. 단층 경량철골구조 건물의 지붕·외벽·누수·단열·난방·설비 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 시세와 환금성 검증. 청도읍 월곡리 일대의 유사 주택·토지 거래와 현지 수요를 조사한 뒤 실질취득금액의 적정성을 판단해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관계 및 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 82,772,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 접근하기에는 권리 불확실성이 큽니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 문선영의 보증금과 실제 대항력 요건이 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 김봉곤은 과거 소유자 및 근저당 채무자와 동일인으로 조사되어 점유관계 확인이 필요하고, 농촌지역 주택과 토지의 일괄매각이라는 특성상 시세 및 환금성도 신중히 평가해야 합니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 등기부상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인의 인수 가능액이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 임차보증금 확인 → 실질취득금액 산정 → 유사 거래 시세 비교의 순서로 검토해야 합니다. 현재로서는 낮아진 최저가보다 미확정된 선순위 인수 위험을 우선 관리해야 하는 물건입니다.