대구지방법원 2025타경9869. 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 539-1, 도로명 월곡1길 27의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 241.0㎡이고 자연녹지지역·자연취락지구 등에 포함됩니다. 현재 소유자는 김종진입니다.
등기만 보면 오래된 청도농업협동조합 근저당은 2023.10.06. 이미 말소되어 현재 경매의 기준권리가 아닙니다. 이번 사건에서 실질적인 말소기준은 2025.07.01. 삼익신용협동조합 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 주식회사 제니스자산관리대부 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞선 점유·전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9869 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 월곡리 539-1 · 경상북도 청도군 청도읍 월곡1길 27 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 241.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층 |
| 소유자 | 김종진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 118,245,500원 / 118,245,500원 (신건) |
| 청구액 | 61,048,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2009.03.24. 설정된 청도농업협동조합 근저당 85,000,000원은 2023.10.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2025.07.01. 삼익신용협동조합 가압류 61,048,557원입니다. 2025.12.02. 강제경매개시결정과 2026.01.27. 주식회사 제니스자산관리대부 가압류 39,697,971원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문선영 | 2025.06.20 | 미상 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉곤 | 2025.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
문선영은 말소기준권리 전 전입이므로 대항력 有입니다. 반대로 김봉곤은 2025.07.02. 전입으로 말소기준권리보다 하루 늦어 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 시나리오 — 최저가가 내려가도 선순위 보증금부터 확인
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,245,500원 | 100,746,528원 | 0원 | 15,043,535원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,596,400원 | 92,493,665원 | 8,252,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,677,120원 | 73,914,932원 | 26,831,596원 | 0원 |
현재 배당 시나리오의 미배당 0원은 확인된 등기채권을 기준으로 한 수치입니다. 문선영의 보증금은 별도로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액은 낙찰가 밖에서 매수인이 부담할 수 있으므로, 최저가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득가도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,245,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,455,437원 |
| 1. 가압류 · 삼익신용협동조합 | 61,048,557원 | 61,048,557원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 삼익신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 39,697,971원 | 39,697,971원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,043,535원 |
집행비용은 2,455,437원, 확인된 채권 배당액은 100,746,528원, 소유자 잔여는 15,043,535원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 임차인 문선영의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청도농공단지 북서측 인근이며 주위는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 위생·급배수, 가스공급 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 241.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 107,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·철도보호지구에 포함됩니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문선영 보증금 확인. 대항력 있는 선순위 임차인이므로 보증금과 실제 배당 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 범위에 따라 미배당 보증금과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 김봉곤 점유관계 확인. 종전 소유자·과거 근저당 채무자와 같은 이름으로 조사돼 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 주택과 토지가 일괄매각되므로 현황 경계와 이용관계를 현장에서 대조하세요.
- 유찰가만 보고 판단 금지. 1회 유찰 시 94,596,400원, 2회 유찰 시 75,677,120원이지만 선순위 임차인 부담이 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
- 당해세 등 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기는 소멸돼도 임차권은 따로 본다”
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 오래된 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 삼익신용협동조합 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 문선영이 2025.06.20. 먼저 전입해 대항력을 갖고 있고 보증금이 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다. 현 단계에서는 매수인 인수액도, 낙찰가를 더한 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 권리확인 전 입찰 보류. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 보증금과 배당관계를 먼저 확정하는 데 있습니다.
