대구지방법원 2025타경9940. 대구 수성구 두산동 수성헤센더테라스 7층 720호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김양훈은 2021년 12월 28일 매매를 원인으로 거래가액 244,700,000원에 취득했고, 2022년 6월 17일 소유권이전과 함께 현대해상화재보험주식회사 명의의 채권최고액 218,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025년 11월 27일 현대해상화재보험주식회사가 임의경매를 개시했습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 240,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 4,160,000원을 공제한 뒤 현대해상화재보험주식회사 근저당에 218,400,000원이 배당되고, 소유자에게 17,440,000원이 남습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 근저당 채권에는 미배당이 생기지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9940 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 7층 720호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 · 지하5층·지상29층 중 7층 · 사용승인일 2020.03.05 |
| 소유자 | 김양훈 · 거래가액 244,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 189,828,604원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
갑구 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 김양훈입니다. 말소기준은 2022.06.17 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2025.11.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 회차별 배당 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 218,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 29,888,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 67,750,400원 | 0원 |
신건에서는 근저당 채권최고액 218,400,000원이 전액 배당됩니다. 1회 유찰 시 배당액은 188,512,000원으로 줄어 29,888,000원이 미배당되고, 2회 유찰 시에는 배당액 150,649,600원·미배당 67,750,400원입니다. 그러나 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 각 회차 모두 인수액 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 17,440,000원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며, 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 대구들안길초등학교 남동측 인근으로, 부근은 아파트단지·근린상가·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 동측으로 동대구로와 대구도시철도 3호선 황금역, 북측으로 청수로가 통과해 교통사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하5층·지상29층이며 사용승인일은 2020.03.05입니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 2~3차선 포장도로, 북측 왕복 2차선 포장도로, 동측 세로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 3,780.4㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 현장조사 당시 내부현황과 상태는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원, 전입·사업자등록 여부 등을 매각물건명세서와 현황조사로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부현황을 확인하지 못한 물건이므로 내부 마감·시설 상태와 수리비 가능성을 점검해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.06.17 을구 1번 현대해상화재보험주식회사 근저당권과 이후 경매개시결정의 말소 여부를 입찰 직전 최신 등기부로 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원이며 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 확인 포인트는 점유와 가격
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022년 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 현재 240,000,000원 신건은 물론 192,000,000원, 153,600,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 현장에서는 임대관계가 미상이고 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 복잡한 등기권리보다 실제 점유관계·내부 상태·응찰가격 검증이 최종 판단을 좌우하는 주거용 오피스텔입니다.
