대구지방법원 2025타경9940. 수성구 두산동 수성헤센더테라스 7층 720호입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2020년 사용승인된 지하 5층·지상 29층 건물의 7층에 위치합니다.

소유자 김양훈은 2022년 6월 17일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 244,700,000원입니다. 같은 날 현대해상화재보험주식회사 앞으로 채권최고액 218,400,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 채무관계에 따라 2025년 11월 27일 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다.

이 사건은 등기부에 나타난 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 주거용으로 사용되는 오피스텔의 실제 점유관계입니다. 주거용으로 사용된다는 사실만으로 임차인의 존재나 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 반대로 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사정만으로 선순위 임차인의 부재가 입증되는 것도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 6월 17일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 218,400,000원이고, 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 2025년 11월 27일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2020년 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기가 있었으나, 2022년 소유권이전과 함께 신탁등기는 말소된 상태입니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재 매수인이 인수하는 권리로 해석할 근거는 없습니다.

② 임차관계 및 시세 — 할인율보다 확인이 먼저

현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 주거용 오피스텔로 이용되고 있고 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 실제 임차인 존재 여부는 아직 확정되지 않았습니다. 임차인이 존재한다면 점유·전입·확정일자·배당요구 및 보증금 규모를 함께 검토해야 합니다.

실제 임차인 수 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 위 표는 확인되지 않은 점유관계에 대한 위험 점검이며, 특정 임차인의 존재나 대항력을 인정한 결과가 아닙니다.

가격은 감정가 240,000,000원에서 최저매각가 168,000,000원으로 내려와 감정가 대비 70%입니다. 금액 차이는 72,000,000원이지만, 이것은 감정가 대비 차액이지 실거래 시세 대비 할인액이 아닙니다.

인근 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래가와 비교할 수 있는 시세가 확보되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 과거 소유권이전 당시 등기상 거래가액 244,700,000원은 현재 거래 가능한 가격을 나타내지 않으므로, 이를 근거로 현재의 낙찰가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

집행비용 3,152,000원을 우선 공제한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당금액과 순위는 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,152,000원을 제외한 164,848,000원이 현대해상화재보험주식회사 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당금은 53,552,000원입니다.

중요한 것은 이 53,552,000원이 매수인의 인수액을 뜻하지 않는다는 점입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 해당 채권의 미배당분을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 미확인 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 여부는 이 배당계산과 구별하여 검토해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계

추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 117,599,999원, 이후 82,319,999원으로 낮아집니다. 이는 실제 향후 매각가격이나 유찰을 보장하는 예측이 아니라 회차별 계산 결과입니다.

세 시나리오 모두 근저당의 미배당금이 남지만, 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 해당 미배당금을 매수인이 별도로 지급하는 것으로 계산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 두산동 소재 대구들안길초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린상가, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며, 동측으로 동대구로와 대구도시철도 3호선 황금역, 북측으로 청수로가 위치합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
• 건물. 2020.03.05 사용승인된 지하 5층·지상 29층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 공급설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 서측 왕복 2~3차선 포장도로, 북측 왕복 2차선 포장도로 및 동측 세로에 접해 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며, 공시지가 자료는 3,665,000원/㎡입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 내부를 확인하지 못했고 동류형 물건의 일반적인 상태를 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 실내 마감, 설비 상태 및 수리 필요성은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도와 인근 교통 접근성은 확인되지만, 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 소요기간이나 적정 매각가격은 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인이 최우선. 소유자 직접 점유인지 임차인 점유인지 확인하고, 전입세대 및 점유관계 조사 결과를 대조해야 합니다.
• 대항력·보증금 조사. 임차인이 존재한다면 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 파악해 말소기준권리인 2022.06.17 근저당권과 선후관계를 판단해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 인수되는 권리의 기재 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 최신 시세 확보. 수성헤센더테라스 내 유사 면적·유사 층의 최근 실거래 및 실제 매도 호가를 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 입찰 상한을 결정해서는 안 됩니다.
• 내부 하자 점검. 내부 미확인 물건이므로 누수, 설비, 마감 상태, 수선비용 등 실물 상태에 따른 추가 비용을 점검해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 점유자 인도 협의에 필요한 비용을 별도 검토해야 합니다.
• 배당금액 해석. 신청채권자의 청구금액은 189,828,604원이며 근저당 채권최고액은 218,400,000원입니다. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치이므로 실제 채권계산서와 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 재확인. 2026.09.07 등기 확인 이후 권리 변동이 있는지 최신 등기사항전부증명서와 법원 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 소멸, 그러나 안전성은 아직 확정 전”

대구 수성헤센더테라스 720호는 등기상 근저당 1건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 경매물건입니다. 최저가 168,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 53,552,000원의 채권 미배당이 발생하지만, 이는 매수인에게 승계되는 근저당 채무가 아닙니다.

반면, 감정평가에서 임대관계가 확인되지 않았고 내부도 조사하지 못했습니다. 따라서 실제 점유자와 선순위 임차인 존재 여부가 해결되기 전까지는 매수인 인수액 0원을 확정적인 결과로 받아들이기 어렵습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가에서 30% 낮아진 가격은 확인되지만, 최근 실거래 시세와 비교되지 않았으므로 시장가치 대비 할인 여부는 미확정입니다. 종전 거래가액이 현재 최저가보다 높다는 사실도 현 시점의 수익성을 보장하지 않습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 말소기준권리 분석은 비교적 명확하지만, 임대관계·내부 상태·최근 시세가 확인되어야 실질취득금액과 입찰 상한을 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 적극적인 가격 가점을 부여하기보다 점유관계 확인과 시세 검증을 우선하는 것이 합리적입니다.