대구지방법원 2025타경11252. 안동시 안기동 ‘신남빌라’ 4층 402호, 전용 46.54㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 남문석이고, 2022년 12월 26일 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 1월 25일 안정순 명의의 채권최고액 19,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 현재 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 압류 등기 가운데 국세·지방세 관련 압류가 4건 존재하고 그 실제 조세채권액은 제시되어 있지 않습니다. 당해세에 해당하면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이는 현재 제시된 자료상 매수인 인수액과는 별개의 배당 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11252 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 안기동 170-67 4층 402호 · 도로명 경상북도 안동시 안기1길 40-28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.54㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 남문석 (2022.12.26. 증여로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 43,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안정순 / 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023년 1월 25일 설정된 안정순의 근저당권입니다. 이후 등기된 중랑구 압류 4건, 현재 임의경매개시결정, 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2023년 김준홍의 강제경매개시결정은 2024년 5월 30일 기각을 원인으로 이미 말소됐고, 2024년 김준홍 가압류도 2025년 10월 1일 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 계산상 대항력 임차인 보증금 승계액도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서의 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 4,200만원, 신건은 4,300만원
신남빌라는 14세대, 1999년 11월 19일 준공된 소규모 공동주택입니다. 동일 전용면적 46.54㎡ 거래는 확인된 자료상 5건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 41,200,000원보다 최근 12개월 평균 42,000,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.54㎡ | 1 | 42,000,000원 |
| 2024.11 | 46.54㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2024.06 | 46.54㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2022.09 | 46.54㎡ | 1 | 30,000,000원 |
| 2021.12 | 46.54㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.54㎡ | 1건 | 42,000,000원 |
최신 거래는 2026년 7월 1층 42,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 이번 경매의 최저가이자 실질취득액은 43,000,000원으로 최근 시세의 102.4%입니다. 즉 현 회차는 최근 실거래보다 1,000,000원 높은 수준입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +2.4%로 하락 추세는 아니지만, 그렇다고 신건 가격에 경매 특유의 할인 메리트가 있는 것도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,174,000원 |
| 1. 근저당 · 안정순 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,210,784원 | 6,210,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,615,216원 |
현재 자료에 반영된 채권만 놓고 보면 채권총액 25,210,784원이 전액 배당되고, 소유자에게 16,615,216원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류 4건의 실제 세액과 당해세 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 43,000,000원 | 25,210,784원 | 16,615,216원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 34,400,000원 | 25,210,784원 | 8,170,016원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 27,520,000원 | 25,210,784원 | 1,413,856원 | 0원 |
제시된 시나리오에서는 2회 유찰 가격인 27,520,000원까지도 알려진 채권 25,210,784원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 다만 이 역시 세금 압류액이 반영되지 않은 계산입니다. 가격 측면에서는 현 회차 43,000,000원보다 1회 유찰 34,400,000원부터 최근 실거래 대비 할인폭이 분명해집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안동시 안기동 영남초등학교 북서측 인근. 소규모 아파트단지, 기존주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 중 4층이며, 위생·급배수·화재경보·도시가스보일러 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 신남빌라는 14세대이고 동일 전용 46.54㎡의 확인 거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 거래 빈도가 높은 유형이라고 보기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 41,200,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 42,000,000원을 가격 기준점으로 두는 편이 적절합니다.
- 현 회차 가격. 신건 43,000,000원은 최근 시세의 102.4%입니다. 현재 가격만으로는 경매 할인 메리트가 없습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일·당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 소규모 빌라 환금성. 14세대 규모와 제한적인 실거래 표본을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 1월 25일 안정순 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 활성 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류의 실제 배당순위와 금액, 미상으로 남아 있는 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
가격은 별개입니다. 최신 동일면적 거래와 최근 12개월 평균이 모두 42,000,000원인데 신건 실질취득은 43,000,000원입니다. 최근 추세가 +2.4%라고 해도 최근 시세보다 높은 가격에 경매 리스크까지 떠안을 이유는 약합니다. 14세대 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면 결론은 권리는 비교적 단순, 신건 가격은 보수적으로. 현재 회차에서 성급하게 가격 프리미엄을 줄 물건은 아닙니다.
