대구지방법원 2025타경9963. 경북 칠곡군 석적읍 중리의 3공단부영아파트 104동 1511호입니다. 전용면적은 49.89㎡이고 철근콘크리트조 18층 건물의 15층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 서선미·서정용으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2021.08.17 소유권이전 당시 등기 거래가액은 47,000,000원이었습니다. 이후 정은별의 강제경매가 2025.12.15 개시되었고, 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
등기만 보면 현재 살아 있는 근저당이나 압류가 없어 단순해 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 존재한다는 사실이 중요합니다. 등기상 담보권이 정리되어 있다는 것과 임차보증금 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 판단입니다. 특히 보증금 규모가 미상인 상황에서는 최저가를 실질적인 취득원가로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 제104동 제15층 제1511호 도로명주소: 경상북도 칠곡군 석적읍 북중리3길 70 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.89㎡ · 지상 18층 중 15층 |
| 소유자 | 서선미(지분 2분의 1), 서정용(지분 2분의 1) |
| 취득 이력 | 2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정은별 / 63,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.15 갑구 9번 강제경매개시결정 |
| 점유 관련 전입자 | 차경남 · 2021.08.24 전입 · 목적물 전부 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 건물 현황 | 2000.05.15 준공 · 2,635세대 |
| 위반건축물 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 선순위 전입자가 남는다
초기 사업자 주식회사부영 및 주식회사부영주택 명의의 권리, 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당은 이미 말소되었습니다. 2015.08.19 신한은행 근저당권(채권최고액 51,600,000원) 역시 2021.06.17 해지로 말소되었습니다. 서정용 지분에 설정되었던 국의 압류도 2025.12.04 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 차경남의 보증금이 핵심 변수
현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 전입자는 차경남 1명입니다. 목적물 전부에 대해 2021.08.24 전입한 것으로 파악됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있기 때문에 선순위 대항력 가능성이 있는 점유자로 분류해야 합니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 최종 성립 여부는 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차경남 목적물 전부 |
2021.08.24 | 미상 | 가능·미상 말소기준보다 선전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 가능 미배당 보증금 확인 필요 |
실제 점유 관련 전입자 1명. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 권리자는 없습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력의 모든 요건이 충족되었다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 아직 모른다
비교 대상은 부영아파트 전용 49.89㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 51,745,833원, 최신 거래는 2026년 10월 56,000,000원입니다. 현재 최저매각가 44,100,000원은 최근 평균의 85.2%에 해당합니다. 다만 이는 인수액을 전혀 포함하지 않은 낙찰대금 기준 비교입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.89㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2026.10 | 49.89㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 14 | 46,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 15 | 52,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 18 | 39,950,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 51,745,833원 |
실거래 최저는 39,950,000원, 최고는 70,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 같은 15층 거래가 52,500,000원에 존재한다는 점은 참고할 만합니다. 그러나 개별 거래의 내부 상태와 향, 수리 여부가 확인되지 않았으므로 단순히 층이 같다고 동일한 가치로 볼 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,193,800원 |
| 1. 갑구 9번 · 정은별 | 63,000,000원 | 42,906,200원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 20,093,800원 |
집행비용은 추정액입니다. 임차인의 보증금·우선변제·배당요구 상황이 확정되지 않아 임차인 배당이 포함되지 않은 조건부 배당표입니다. 당해세 및 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 20,093,800원은 임차보증금 인수액과 별개의 금액이며, 곧바로 매수인 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 20,093,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 33,085,661원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 42,179,963원 |
유찰이 거듭되면 입찰 최저가는 낮아지지만, 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 채권자 미배당액을 매수인이 자동 승계하는 것은 아닙니다. 매수인 입장에서 별도로 중요한 것은 차경남의 미배당 임차보증금입니다.
현재 최저가
44,100,000원
잠재 인수액
미상 · 선순위 임대차 확인 필요
실질취득원가
미확정
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리, 석적고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건축. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 15층 세대입니다. 급배수·위생·도시가스·승강기·옥내소화전·개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측에 왕복 4차선 도로, 남동측에 왕복 2차선 도로가 형성되어 있습니다.
- 토지 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(칠곡 중리지구)·도시개발구역 및 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 공시지가는 697,800원/㎡입니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 탐문 및 관련 자료에 근거해 파악했습니다.
- 환금성. 2,635세대 규모의 아파트로 동일 면적 거래 사례는 존재합니다. 다만 최근 실거래 범위가 39,950,000원~70,000,000원으로 넓고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.2회로 집계되어 있어 재매각 시 가격과 매도 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 차경남의 임대차계약 확인. 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 임대차가 현재도 존속하는지 확인해야 합니다. 점유자가 소유자 가족이나 무상거주자에 해당하는지 여부도 중요합니다.
- 대항력 요건 확인. 2021.08.24 전입 외에 실제 주택 인도와 점유 상태, 임차관계의 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 여부와 적법한 배당요구 여부, 예상 배당액 및 잔여 보증금을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 최선순위 임차인 관련 기재와 매수인에게 인수되는 보증금·권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 낙찰가만을 시세와 비교하지 말고 인수 가능한 보증금 및 취득·명도 관련 비용을 합산해 판단해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부 확인이 제한되었습니다. 현재 거주자, 사용 상태, 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 부담될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 등기 및 세금 재확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 조세채권 관련 사항을 대조해야 합니다. 현재 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 입찰가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 51,745,833원과 최신 거래 56,000,000원을 참고하되, 선순위 임차인 인수액이 확정되기 전에는 최저가의 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “4,410만원짜리 아파트”라고 단정하면 위험하다
이 사건의 표면적인 조건은 나쁘지 않아 보입니다. 감정가 63,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 44,100,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 평균 실거래가 51,745,833원보다 낮습니다. 등기상 기존 근저당과 압류도 이미 정리되어 있습니다.
하지만 권리분석의 결론은 다릅니다. 2021.08.24 전입한 차경남의 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 가장 큰 위험입니다. 전입 시점은 2025.12.15 말소기준권리보다 빠릅니다. 따라서 실제 대항력과 임대차보증금이 인정된다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으며, 이 경우 총취득부담은 최저가보다 훨씬 커질 수 있습니다.
최근 거래와 비교했을 때 낙찰대금만의 할인율은 확인되지만, 실질취득원가가 얼마인지 알 수 없는 상태에서는 가격 메리트도, 안전한 인수액도 확정할 수 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.2회라는 점 역시 신중한 가격 접근을 요구합니다. 보증금과 대항력, 배당관계를 명확히 확인할 때까지 입찰은 보수적으로 판단하는 것이 합리적입니다.
