대구지방법원 2025타경9963. 칠곡군 석적읍 중리 ‘3공단부영아파트’ 104동 15층 1511호, 동일 면적 49.89㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서선미·서정용 각 2분의 1 지분이고, 2021.07.19 매매를 원인으로 2021.08.17 소유권이 이전됐습니다. 거래가액은 47,000,000원이었습니다.
현 등기에서 경매개시 전 존속하는 근저당권은 확인되지 않고, 과거 신한은행 근저당권도 2021.06.17 해지로 말소됐습니다. 2022.09.20 서정용 지분에 설정됐던 압류 역시 2025.12.04 해제로 말소됐습니다. 따라서 이 사건의 말소기준은 2025.12.15 강제경매개시결정입니다. 문제는 차경남의 전입일이 그보다 앞선 2021.08.24라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 104동 15층 1511호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 49.89㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 중 15층 |
| 소유자 | 서선미 2분의 1 · 서정용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정은별 / 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
현존 담보권만 보면 구조는 단순합니다. 신한은행 근저당은 2021.06.17 이미 말소됐고, 국의 압류도 2025.12.04 말소됐습니다. 하지만 실제 임차인 1명인 차경남이 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 전입일 2021.08.24가 말소기준일 2025.12.15보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차경남 | 목적물 전부 | 2021.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
② 시세 비교 — 신건 63,000,000원은 최근 시세 이상
같은 단지 ‘부영’의 동일 면적 49.89㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,162,500원이고, 최신 거래는 2026.08의 39,950,000원입니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 116.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.89㎡ | 18 | 39,950,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 49.89㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 49.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 13 | 59,000,000원 |
| 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 54,162,500원 |
거래 범위는 39,950,000원~72,000,000원으로 넓지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균은 54,162,500원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 이 평균보다 높은 수준이며, 최신 거래 39,950,000원과 비교해도 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정은별 | 63,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 63,000,000원 중 61,466,000원이 배당되고 1,534,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 차경남의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 실제 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석적고등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 15층 1511호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 옥내소화전, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(칠곡 중리지구)·도시개발구역이며, 공시지가는 697,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 2,635세대, 2000.05.15 준공이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 39,950,000원~72,000,000원으로 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 차경남의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각기일 전 원본 문서에서 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수액을 확정하면 안 됩니다.
- 실질취득가 다시 계산. 대항력 및 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 최근 12개월 평균 54,162,500원 및 최신 거래 39,950,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 116.3%입니다. 단순히 경매물건이라는 이유로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 가격은 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원입니다. 같은 단지 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 거주자 부재로 내부상황은 탐문조사와 관련자료로 파악됐습니다. 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 63,000,000원은 싸지 않고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 압류는 이미 정리됐고, 2025.12.15 강제경매개시결정이 기준점입니다. 하지만 차경남의 전입일은 그보다 앞선 2021.08.24이고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고, 매수인이 부담할 금액 역시 확정 전제로 접근하면 안 됩니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 54,162,500원의 116.3%이고, 최신 거래는 39,950,000원입니다. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 지금 단계의 결론은 권리 확인 전 보류, 가격도 보류입니다. 임차인 보증금과 대항력의 실체가 확인된 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 우선입니다.
