대구지방법원 2025타경100415. 경상북도 안동시 안기동 170-49, 1층 102호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 통칭 ‘양지빌라’ 제1층 제102호가 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 60,000,000원, 현재 최저매각가도 60,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 나논차이펀티와이며 2024.09.10 매매를 원인으로 2024.09.24 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 59,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2024.10.30 안동세무서장 처분의 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 잡혀 있고, 이후 2025.04.11 김현철의 채권최고액 65,000,000원 근저당과 2025.07.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리보다 앞선 2024.09.09 체류자 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 ‘대항력 있음’으로 단정할 수도, 반대로 ‘인수 없음’으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100415 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 안동시 안기동 170-49 1층102호 · 도로명 경상북도 안동시 안기1길 40-55 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 79.62㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 나논차이펀티와 · 2024.09.24 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현철 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 체류자가 변수
2000년 국민은행 근저당과 2011년 안동농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2024.10.30 압류입니다. 2025.04.11 설정된 김현철 근저당 65,000,000원과 2025.07.07 임의경매개시결정은 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 반면 외국인체류확인서상 두 체류자의 체류일은 2024.09.09로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인·점유 조사 — 2명 모두 보증금 확인이 먼저
| 성명 | 점유·체류 | 체류일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NANONCHAI PRACHAYAPORN | 외국인체류확인서의 체류자 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| NANONCHAI PHACHARAPON | 외국인체류확인서의 체류자 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 체류자입니다. 다만 임대차 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰 후 잔존 보증금의 인수 가능성을 숫자로 계산할 수 없습니다. 특히 체류일 2024.09.09는 현 소유자의 소유권이전일 2024.09.24보다도 앞서므로 임대차관계의 실제 성격을 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 명목 최저가는 최근 평균의 96.8%
실거래 비교는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 동일 면적 79.62㎡의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 62,000,000원, 최신 거래는 2026.07 74,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 +5.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.62㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 79.62㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2024.09 | 79.62㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.62㎡ | 2건 | 62,000,000원 |
최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.8%입니다. 전체 3건 평균 61,000,000원과 비교해도 98.4% 수준이지만, 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균 62,000,000원과 최신 거래 74,000,000원에 두는 것이 맞습니다. 명목 최저가는 최근 시세보다 낮은 편이지만 선행 체류자의 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득가가 확정되지 않으므로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 근저당 · 김현철 | 65,000,000원 | 58,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
60,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,480,000원과 김현철 근저당 58,520,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 6,480,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 2024.10.30 압류의 세액과 두 체류자의 보증금·우선변제 관계는 확인되지 않아 별도 금액을 반영할 수 없으므로, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용. 감정상 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며 연립주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 79.62㎡입니다.
- 주위환경. 대원타운아파트 북측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 주택지대로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 내외 포장도로로 진입 가능합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 접합, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 330,300원/㎡입니다.
- 환금성. 양지주택은 16세대, 2000.04.25 사용승인으로 확인되며 동일 면적 실거래는 2024.09, 2026.06, 2026.07 총 3건입니다.
- 건물 상태. 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지 및 일부 타일, 바닥재 및 일부 타일, 새시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 체류자 2명 임대차관계 확인. NANONCHAI PRACHAYAPORN, NANONCHAI PHACHARAPON의 보증금·계약관계·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수할 보증금이 존재하면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재는 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
- 압류 세액 확인. 2024.10.30 안동세무서장 처분 압류가 말소기준이므로 실제 조세채권액과 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 명목 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 62,000,000원의 96.8%입니다. 다만 인수액 확인 전에는 이 차이를 가격 메리트로 확정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 48,000,000원, 2회 유찰 시 38,400,000원이지만 권리 미확정 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 선행 체류자를 확인해야 한다”
이 물건의 명목 가격은 나쁘지 않습니다. 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 62,000,000원의 96.8%이고, 최신 2026.07 거래는 74,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 +5.1%입니다. 그러나 경매 권리분석에서 가격보다 중요한 변수가 있습니다. 2024.09.09 체류가 확인된 두 사람은 2024.10.30 말소기준 압류보다 앞서며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들이 실제 임차인인지, 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수하는지가 확인돼야 매수인의 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 따라서 현 단계 결론은 “명목 최저가는 최근 시세 아래, 실질취득가는 미확정”입니다. 권리 확인 없이 6,000만원만 보고 싸다고 판단하기에는 변수가 큽니다.