제주지방법원 2025타경8785. 서귀포시 대정읍 일과리 110의 토지 380㎡와 주택·창고를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 문영돈은 2018.04.05. 증여를 원인으로 2018.04.11. 소유권을 이전받았습니다. 기존 제주은행 근저당권 240,000,000원은 2023.09.22. 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.03.20. 접수된 강미정의 근저당권 130,000,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 우리금융캐피탈의 가압류 45,569,115원과 강미정의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에 변홍선이 본건 전부분을 점유하는 것으로 기재돼 있고, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순 무권원 점유자로 보거나, 반대로 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8785 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 110 · 일과로13번길 5-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 380㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 건물 | 블록조 슬레이트지붕 단층 · 주택 및 창고 |
| 제시외 건물 | 창고 블록 및 잡석조 8㎡ 포함 |
| 소유자 | 문영돈 (2018.04.05. 증여, 2018.04.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 206,718,100원 / 101,292,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강미정 / 104,493,150원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유자는 미확정
말소기준권리는 강미정의 2025.03.20. 근저당권입니다. 이후 우리금융캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도로 명시된 인수권리는 없습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변홍선 | 본건 전부분 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 전입일·보증금 확인 전 인수 여부 확정 불가 |
② 유찰 회차와 미배당 — 가격이 내려갈수록 채권 부족은 커진다
현재 최저매각가는 101,292,000원으로 감정가 206,718,100원의 49%입니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 99,073,912원이며, 채권 총액 175,569,115원 중 76,495,203원이 미배당됩니다. 신청채권자 강미정의 청구액 104,493,150원도 현재 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 101,292,000원 | 99,073,912원 | 76,495,203원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,904,400원 | 69,228,121원 | 106,340,994원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,633,080원 | 48,339,685원 | 127,229,430원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,218,088원 |
| 1. 근저당권 · 강미정 | 130,000,000원 | 99,073,912원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 45,569,115원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 변홍선의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능성은 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서귀포시 대정읍 일과리 소재 일과1교차로 북동측 인근으로, 중소규모 점포·단독주택·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 토지. 면적 380㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 138,300원/㎡입니다.
- 건물. 블록조 슬레이트지붕 단층으로 주택과 창고로 이용 중이며, 주택에는 기본 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 창고 블록 및 잡석조 8㎡가 일괄매각에 포함됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 변홍선과 그 세대원의 주민등록 전입일을 확인해 말소기준일 2025.03.20. 전후를 비교해야 합니다.
- 임대차 서류 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제·인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 전부분 점유 확인. 주택뿐 아니라 창고와 토지의 실제 사용 범위, 점유권원, 인도 가능 시기와 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 8㎡ 창고의 위치·경계·상태와 실제 이용자를 확인해야 합니다.
- 도로와 경계 확인. 차량 접근이 가능하더라도 도로접면, 현황도로, 토지 경계와 사용관계를 지적도 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 현장 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 별개로 인근 토지·단독주택 거래사례와 건물 보수비를 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 전입세대확인서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 강미정 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그러나 변홍선이 본건 전부분을 점유하며 전입일과 보증금이 확인되지 않는 이상, 이 물건을 인수 0원의 완전한 안전형으로 단정할 수는 없습니다.
현재 최저가는 101,292,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 유찰률은 시세가 아닙니다. 먼저 점유자의 대항력·보증금·배당요구 여부를 확정하고, 그다음 토지와 건물의 현장 시세 및 보수비를 반영해야 합니다. 이 사건의 결론은 등기 후순위는 소멸, 점유자 권리는 보류입니다. 권리 확인 전 입찰가부터 정하는 순서는 피해야 합니다.
