광주지방법원 2025타경50440. 해남군 북평면 평암리에 있는 토지와 주택·창고가 결합된 경매물건입니다. 감정가 55,123,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 38,586,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.22. 주식회사에이치플러스대부의 채권최고액 15,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 이경현 근저당권, 주식회사 에스제이대부 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
권리 자체보다 중요한 것은 부동산의 물리적·공법적 상태입니다. 목록 2 토지의 북측 및 서측 일부가 현황 도로로 이용되고 있고 공법상 소하천예정지 저촉이 있으며, 인접 토지와 경계가 불명확해 별도의 경계 확인이 필요합니다. 가설건축물인 비닐하우스는 매각에서 제외되고, 공부상 단층 화장실 2.44㎡는 멸실된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50440 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 북평면 평암리 687 |
| 등기 부동산 | 전라남도 해남군 북평면 평암리 688, 687 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 |
| 토지 | 426.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박진순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 55,123,000원 / 38,586,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 경매개시 채권자 | 이경현 · 청구액 11,293,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항없음이며, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 2024.05.22. 주식회사에이치플러스대부 근저당권이 말소기준이고, 2024.07.01. 이경현 근저당권, 2025.03.12. 주식회사 에스제이대부 가압류, 2025.04.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 현황·공법 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 이용상태. 기호(3-가)는 주택, 기호(3-나)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 주택은 목조 칼라강판지붕 단층, 창고는 블럭조 강판지붕 단층입니다.
- 매각 포함. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 1 토지의 가설건축물인 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 도로. 목록 2 토지의 북측 및 서측 일부가 현황 도로로 이용 중입니다.
- 공법 제한. 목록 2 토지는 소하천예정지 저촉을 받고 있습니다.
- 멸실. 목록 3의 공부상 단층 화장실 2.44㎡는 멸실되었습니다.
- 경계. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 별도의 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 38,586,000원으로 감정가 55,123,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 명목 가격은 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않기 때문에 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 따라서 70%라는 숫자만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 38,586,000원 | 37,491,452원 | 13,070,191원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 27,010,200원 | 26,124,016원 | 24,437,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 18,907,140원 | 18,166,811원 | 32,394,832원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 13,070,191원에서 24,437,627원, 32,394,832원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 채권자의 미배당은 매수인이 대신 갚는 금액이 아니라는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,094,548원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에이치플러스대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이경현 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스제이대부 | 20,561,643원 | 7,491,452원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,586,000원 가정에서 채권자 총 청구액 50,561,643원 중 37,491,452원이 배당되고 13,070,191원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 해남군 북평면 평암리 “평암마을” 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 426.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 7,700원/㎡입니다.
- 설비. 주택에는 위생설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 점유·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 2 토지 북측·서측 일부의 도로 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 소하천예정지 확인. 목록 2 토지의 소하천예정지 저촉이 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 대상 구분. 제시외 건물과 수목은 매각에 포함되지만, 목록 1 토지의 비닐하우스는 제외됩니다.
- 멸실 건물 확인. 공부상 단층 화장실 2.44㎡는 멸실된 상태입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 별개로, 주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 복합”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이라 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 55,123,000원의 70%인 38,586,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 주택·창고와 토지가 일괄매각되고 제시외 건물과 수목도 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 소하천예정지에 저촉되며, 인접지 경계도 불명확합니다. 실거래 비교가격까지 확인되지 않는 만큼 권리는 통과, 가격과 현황은 확인 후 판단이 이 물건에 맞는 결론입니다.
