284,900,000원
광주지방법원 2025타경50452. 해남군청 남서측 인근의 통칭 ‘101스퀘어’ 1층 104호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 407,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 284,900,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.07.05. 비아신용협동조합의 근저당권 348,000,000원이며, 그 뒤의 가압류, 압류, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸한다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 2018.04.25. 설정된 비아신용협동조합 근저당권 3,250,000,000원은 2019.07.05. 일부포기를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있는데, 예상배당표에서는 이 말소된 을구 1번 근저당권에 매각대금 대부분을 배당하는 방식이 적용돼 있습니다. 실제 배당순위와 채권자를 판단하려면 말소등기 원문과 배당요구 채권의 근거를 반드시 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 104호 · 도로명주소 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 지하 1층/지상 6층 중 1층 104호 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 2018.04.10. |
| 소유자 | 주식회사금상 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 없지만 배당순위 재확인 필요
2018.04.25. 설정된 을구 1번 근저당권은 2019.07.05. 을구 2번에서 일부포기를 원인으로 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 근저당권 348,000,000원이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 이후 진보종합건설 주식회사 가압류, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 지현아 근저당권, 조봉주 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 ‘있음’이 아니라 가능·미상
성명이 확인된 실제 임차인은 임금석 1명이며, 이와 별도로 성명 대신 ‘점포’로 기재된 점유관계가 1건 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임금석은 보증금 100,000,000원, 월차임 2,300,000원으로 104호를 주거로 사용하고 배당요구를 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임금석 | 104호 · 주거 | 100,000,000원 2,300,000원 | 2025.07.24. 배당요구 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 해당 없음 |
또한 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인데 임금석의 사용 용도는 주거로 기재돼 있습니다. 실제 사용 형태와 건축물 용도의 일치 여부, 영업 또는 주거 점유의 실체를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 현황·공부 이슈 — 103호와 한 공간으로 사용 중
104호는 103호와 경계벽 없이 합쳐져 하나의 공간으로 사용 중입니다. 각 호별 위치와 면적은 도면으로 특정 가능하고 경계벽 복원도 용이한 것으로 기재돼 있지만, 낙찰 대상은 104호이므로 실제 인도 범위와 복원비용, 출입구·설비·영업공간의 분리 가능성을 확인해야 합니다.
토지 면적도 서로 다르게 기재돼 있습니다. 집합건축물대장상 대지면적은 707㎡, 등기사항전부증명서상 토지면적은 635㎡이며, 현황 대지권 면적은 15.75㎡입니다. 감정평가의 공부와의 차이 항목은 ‘없음’으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 토지면적 차이가 별도로 적혀 있으므로 대지권 표시와 집합건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,788,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 280,111,400원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 비아신용협동조합 | 348,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 지현아 | 330,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 5,141,300,000원 중 280,111,400원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 4,861,188,600원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 말소기재와 예상배당 순위가 엇갈리므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서가 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 준주거지역이며 방화지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 사다리형 중로각지이며 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템에어컨 냉난방, 승강기, 소방, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익, 업종 적합성, 전용공간 분리 상태에 따라 매수층이 달라집니다. 실거래와 임대수익을 대조하지 않은 상태에서 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소된 을구 1번 확인. 2019.07.05. 일부포기 말소가 104호 전체에 미치는 범위와 예상배당표가 해당 채권을 배당하는 근거를 등기 원문으로 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2019.07.05. 말소기준 근저당권이 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 경위와 현재 채권자·배당요구자를 확인하세요.
- 임금석 대항력 확인. 전입신고일, 확정일자, 임대차계약서 원본과 2025.07.24. 배당요구 내용을 대조하세요.
- 점포 점유관계 확인. 보증금·차임·전입일·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상이므로 현장 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
- 사용 용도 확인. 감정상 근린생활시설과 점유자료의 주거 사용 기재가 일치하는지 건축물대장과 현장 이용상태를 확인하세요.
- 103호 분리 가능성. 경계벽 복원, 출입구, 전기·급배수·냉난방설비의 분리 가능성과 비용을 확인하세요.
- 대지권 대조. 집합건축물대장상 707㎡, 등기상 635㎡, 현황 대지권 15.75㎡의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 407,000,000원과 최저가 284,900,000원을 인근 근린시설 실거래·임대료·공실률과 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형이라 보기 어렵다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 284,900,000원입니다. 그러나 임금석의 대항력과 우선변제권은 전입신고일·확정일자 미상으로 확정할 수 없고, 별도의 점포 점유관계도 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다.
여기에 103호와 벽체 없이 하나로 사용 중인 현황, 대장과 등기의 토지면적 차이, 말소된 것으로 기재된 을구 1번 근저당권을 선순위로 반영한 예상배당표까지 겹칩니다. 감정가 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없으며, 점유자의 권리·호수 분리·대지권·실제 배당순위를 확인한 뒤에야 입찰 가능 여부와 가격 상한을 정할 수 있는 물건입니다.
