광주지방법원 2025타경50453. 해남군청 남서측 인근 ‘101스퀘어’ 6층 건물의 1층 102호로, 감정평가상 제2종근린생활시설·소매점(안경점)입니다. 감정가는 435,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 304,500,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 주식회사금상이며, 비아신용협동조합이 372,000,000원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
등기 흐름만 보면 2018년 설정된 공동담보 근저당 뒤에 2019.07.05. 일부포기를 원인으로 한 말소 기록이 있고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 372,000,000원의 근저당권이 말소기준으로 정리됩니다. 그 뒤 등록된 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 임차인은 배당요구를 했지만 대항요건 취득일과 확정일자가 확인되지 않았고, 별도의 점유 기재도 보증금과 대항요건이 모두 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50453 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 1층 102호 · 도로명주소 전라남도 해남군 해남읍 군청길 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(제2종근린생활시설) · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 102호 · 소매점(안경점) 이용 |
| 소유자 | 주식회사금상 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2019.07.05. 을구 3번 비아신용협동조합 근저당권입니다. 2018.04.25. 설정된 을구 1번 공동담보 근저당에는 2019.07.05. 일부포기를 원인으로 한 말소 기록이 뒤따릅니다. 같은 날 채권최고액 372,000,000원의 새 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 권리의 승계이므로 우선순위 자체를 새로 만드는 등기는 아닙니다.
말소기준 이후의 진보종합건설 주식회사 가압류 713,300,000원, 광주광역시 서구 압류, 해남군 압류, 조봉주 가압류 500,000,000원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 재산보전처분은 2025.02.24. 회생절차폐지결정을 원인으로 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수할 등기권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없다
| 임차인·점유 | 보증금 / 월세 | 대항요건·확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강동구 102호 | 35,000,000원 1,050,000원 | 모두 미상 | 2025.05.27. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 주거 이용 기재 | 미상 | 모두 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
강동구는 보증금 35,000,000원, 월세 1,050,000원으로 조사됐고 2025.05.27. 배당요구를 했습니다. 그러나 대항요건 취득일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이나 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다. 말소기준인 2019.07.05. 이전에 적법한 대항요건을 갖췄다면 미배당 보증금의 승계 가능성을 배제할 수 없으므로, 배당요구 여부만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
별도의 ‘점포’ 점유 기재는 주거 이용으로 적혀 있으나 보증금·차임·대항요건·확정일자가 모두 불분명합니다. 감정평가서에는 본건이 소매점인 안경점으로 이용 중이라고 기재돼 있어 점유자와 실제 용도에 차이가 있습니다. 현장 방문 시 간판·영업 여부·주거시설 설치 여부와 함께 사업자등록 또는 전입 여부를 직접 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 304,500,000원으로 감정가 435,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 해남군청 인근 1층 근린시설이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 실제 임대수익, 점포 면적, 관리비, 공실 가능성, 상권 매출과 동일 건물 또는 인근 점포의 매매사례를 확인해야 합니다.
현재 확인되는 임대조건은 강동구의 보증금 35,000,000원과 월세 1,050,000원뿐입니다. 다른 점유 건의 보증금과 차임이 불분명하고, 감정 이용상태와 점유 기재도 일치하지 않습니다. 따라서 304,500,000원이 시세보다 낮거나 수익성이 충분하다는 평가는 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,063,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 비아신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 299,437,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 비아신용협동조합 | 372,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 진보종합건설 주식회사 | 713,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 조봉주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,063,000원을 제외한 299,437,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 4,835,300,000원 중 4,535,863,000원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해남군청 남서측 인근으로, 근린생활시설·시장·관공서·학교·단독주택이 혼재한 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 상업지역 내 제반 교통상황은 보통입니다.
- 가시성·도로. 남측과 동측 중로에 접하는 중로각지이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물로, 공용화장실·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·준주거지역·방화지구이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 3,029,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 상권과 임대수익에 따라 매수층이 크게 달라집니다. 실제 점유·영업 상태와 임대차 조건이 불명확한 현재 단계에서는 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항요건 기준일 확인. 강동구와 별도 점유 건의 전입 또는 사업자등록, 인도 시점이 2019.07.05. 전후 중 어디에 해당하는지 확인하세요.
- 임대차계약서 대조. 강동구의 보증금 35,000,000원·월세 1,050,000원과 계약기간, 확정일자, 차임 연체 여부를 계약서로 확인하세요.
- 별도 점유 건 확인. ‘점포’로 기재된 점유자의 성명, 보증금, 월세, 배당요구 여부와 실제 거주 또는 영업 여부를 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 감정평가상 안경점과 다른 조사의 주거 이용 기재가 일치하지 않습니다. 내부 구조와 불법 용도변경 여부를 현장에서 대조하세요.
- 을구 1번 말소 범위 확인. 2018년 공동담보 근저당과 2019년 일부포기 말소의 범위를 등기부 원문 및 공동담보목록에서 확인하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대료, 공실률, 관리비, 세금과 인근 점포 매매·임대사례를 우선 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 비용은 관리주체와 관할 기관을 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 현장 점유를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만 점유는 아직 흐리다”
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 근린시설 경매에서 실제 위험은 등기부 밖 점유관계에서 발생합니다. 보증금 35,000,000원의 강동구 임대차와 보증금 미상의 별도 점유 건 모두 대항요건 취득일이 확인되지 않았고, 안경점과 주거 이용이라는 현황 차이도 존재합니다.
현재 최저가 304,500,000원은 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 등기권리는 조건부 합격, 임차관계와 가격은 확인 전 보류. 대항요건과 실제 임대수익을 확인해 인수액이 정말 0원인지, 3.045억원이 상권과 수익에 맞는 가격인지 검증한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
