부산지방법원 2025타경475. 부산 남구 문현동 738-1 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 등기·감정자료상 주식회사씨에스건설은 287.14분의 99.3 지분을 보유하고 있고, 평가대상지분이 속하는 건물부분의 1층은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콩크리트 및 브록조 스라브즙 2층으로, 평가대상지분이 속하는 1층 일부가 주식회사씨에스건설 지분이며 1975.01.31. 사용승인됐습니다.
말소기준권리는 2022.12.26. 남양산새마을금고의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 문제는 그보다 앞선 2018년부터 2022년 12월까지 여러 점유자의 전입이 이어졌다는 점입니다. 알려진 보증금 70,000,000원은 배당받지 않고 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있고, 세 명은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격에서 계산되는 5,639,991,000원은 실질취득가의 확정값이 아니라 확인 가능한 하한일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경475 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 738-1 · 등기표시 738-1, 738-4 · 도로명주소 부산광역시 남구 자유평화로59번길 71 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 평가대상지분이 속하는 건물부분 1층 단독주택 이용 |
| 토지 | 371.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유관계 | 주식회사씨에스건설 287.14분의 99.3 · 차남석 287.14분의 143.57 · 차남석 287.14분의 44.27 |
| 감정가 / 최저가 | 5,569,991,000원 / 5,569,991,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양산새마을금고 / 2,037,630,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 점유가 핵심
2022.12.26. 남양산새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 이후 부산동래신용협동조합 근저당, 국가·남구 압류, 부산시중앙신용협동조합 가압류, 추가 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.22. 설정된 주식회사대오파트너스 근저당 400,000,000원은 2024.12.24. 이미 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고한영 | 문현동 738-1 | 2018.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백수현 | 1층 | 2022.06.02 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 윤정아 | 1층 | 2022.12.20 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 2025.05.23 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 석정숙 | 2층 | 2018.04.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임규원 | 미상 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
백수현과 윤정아는 배당표에서 각각 보증금 20,000,000원, 50,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 이에 따라 확인된 매수인 인수액은 70,000,000원입니다. 고한영·석정숙·임규원은 보증금이 확인되지 않으므로 이 70,000,000원을 전체 인수액으로 볼 수 없습니다.
② 가격·회차 구조 — 최저가가 내려가도 인수위험은 별개
현재 신건 최저매각가는 5,569,991,000원입니다. 확인된 인수액 70,000,000원을 더하면 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 5,639,991,000원입니다. 여기에 세 임차인의 미상 보증금이 추가될 가능성이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,569,991,000원 | 2,448,108,910원 | 70,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,455,992,800원 | 3,550,967,128원 | 70,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,564,794,240원 | 4,433,253,702원 | 70,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 5,569,991,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,099,910원 |
| 인수 · 백수현 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤정아 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 남양산새마을금고 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산동래신용협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 4. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 4,000,000,000원 | 1,551,891,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,960,000,000원 중 예상배당 5,511,891,090원, 미배당 2,448,108,910원입니다. 백수현·윤정아 보증금 70,000,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 제시외 건물·법정지상권 — 두 번째 핵심 위험
매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으나 동시에 제시외 건물은 매각제외라고 명시되어 있습니다. 또한 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역 남서측 인근으로, 부근은 근린생활시설·업무시설·금융기관·단독주택·공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 국제금융센터·부산은행역이 위치합니다.
- 건물. 철근콩크리트 및 브록조 스라브즙 2층 건물로, 평가대상지분이 속하는 1층 일부는 단독주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 371.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 5,851,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·문현1 재개발정비구역·자연재해위험개선지구에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 3명 확인. 고한영·석정숙·임규원의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 백수현·윤정아 인수 반영. 배당표상 20,000,000원과 50,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 인수하는 구조로 계산되어 있습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각이지만 제시외 건물은 매각제외입니다. 실제 현황과 매각대상 경계를 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 주식회사씨에스건설 지분은 287.14분의 99.3이며, 차남석 지분도 별도로 존재합니다. 취득 대상 지분과 이용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수범위를 먼저 확정해야 한다”
이 사건의 핵심은 감정가 5,569,991,000원이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 점유자 5명, 그중 확인된 인수액 70,000,000원과 보증금 미상 3명, 그리고 매각제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 불분명이 동시에 존재합니다. 현재 확인되는 실질취득 하한은 5,639,991,000원이지만 그것조차 최종 부담액이 아닙니다. 등기 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전형 경매로 볼 수 없고, 인수보증금과 제시외 건물 권리를 확정하기 전에는 가격 판단 자체가 완성되지 않는 사건입니다.
