부산지방법원 2025타경810. 부산 남구 감만동 삼화아파트 1동 1층 103호, 전용 71.57㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강효상으로, 2014년 11월 14일 매매를 원인으로 2014년 12월 3일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 65,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 9월 23일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 33,000,000원이며, 2025년 11월 4일 부산은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가와 현재 최저가는 103,000,000원인데, 같은 단지·같은 면적의 최신 거래는 2025년 12월 70,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 70,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 147.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 245 1동 1층103호 · 도로명 부산광역시 남구 양지골로55번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.57㎡ · 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 강효상 (2014.12.03 소유권이전 · 거래가액 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 24,694,980원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 33,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 위험이 없다
임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 권리관계에서는 2022년 9월 23일 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 11월 4일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 교보생명 근저당과 남부산농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
같은 단지 ‘삼화’, 전용 71.57㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 과거 2022년 거래들은 116,000,000원~130,000,000원이었지만, 가장 최근인 2025년 12월 거래는 70,000,000원으로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 71.57㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2022.06 | 71.57㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 71.57㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2022.05 | 71.57㎡ | 1 | 116,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 109,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
전체 4건 평균은 109,500,000원이라 현재 최저가 103,000,000원이 그보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 이 평균에는 2022년의 116,000,000원·122,000,000원·130,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 70,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -42.9% 하락한 흐름입니다. 따라서 현재 가격은 최근 시세 대비 147.1%로, 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,758,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,242,000원, 부산은행 근저당 33,000,000원 배당 후 소유자 잔여가 67,758,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 조정이 관건
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 33,000,000원 | 67,758,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 33,000,000원 | 47,516,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 33,000,000원 | 31,333,440원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 82,400,000원도 최신 거래 70,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 시나리오 가격은 65,920,000원으로 최신 거래 70,000,000원보다 낮아집니다. 현재 신건에서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감만현대아파트사거리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 소규모 공동주택, 단독주택 및 인근 공장들로 구성되어 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 마을버스정류소가 가까우며, 시내버스정류소도 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 1979.12.26 준공, 총 31세대. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 5층 건물이며, 대상은 1층 103호입니다. 남서향·계단식이고 지상 주차장이 있습니다.
- 설비. 위생설비, 화재경보기, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 1,539.0㎡, 제2종일반주거지역이며 동측 및 북측으로 3~4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 864,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 31세대의 소규모 단지이고 확인된 같은 면적 거래가 4건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격이 과거 거래 대비 42.9% 낮아진 점을 가격·매도기간 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 최저가 103,000,000원은 최신 거래 70,000,000원의 147.1%입니다. 전체 평균 109,500,000원보다 낮다는 이유만으로 저평가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래가 과거 거래 대비 -42.9%입니다. 거래량도 최근 12개월 1건이므로 보수적인 가격 기준이 필요합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원 시나리오입니다. 권리 인수액은 두 경우 모두 0원으로 계산되어 가격 조정 효과가 그대로 실질취득액에 반영됩니다.
- 점유 확인. 임차인 없음으로 정리되지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
- 노후·소규모 단지. 1979.12.26 준공·31세대라는 조건은 환금성과 향후 수선 부담을 판단할 때 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등 변동 요인을 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준은 2022년 부산은행 근저당이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가이자 실질취득액 103,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 70,000,000원의 147.1%입니다. 최근 거래 추세도 -42.9%로 하락했습니다.
따라서 과거 전체 평균 109,500,000원보다 최저가가 낮다는 사실은 가격 메리트의 근거가 되기 어렵습니다. 거래 표본이 적고 31세대·1979년 준공의 소규모 노후 단지라는 점까지 감안하면, 현재 회차에서 “싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리는 합격이지만 가격은 보류가 적절하며, 회차별 가격 하락과 최신 실거래 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
