부산지방법원 2025타경831. 해운대구 중동 롯데캐슬스타 104동 16층 1606호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김성찬이며, 2021.05.20 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 490,000,000원입니다. 이후 2021.06.29 신한은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 임차인 강승한의 전입일은 2024.11.13로 말소기준권리 2021.06.29보다 늦습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 승계하는 대항력 보증금이 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저가가 모두 357,000,000원인데, 최근 12개월 같은 면적대 거래 평균은 321,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 16층 1606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 63.995㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 49층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 김성찬 (2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 305,125,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
현재 말소기준은 2021.06.29 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이전 경남은행 근저당권은 2021.05.20 해지되어 이미 말소됐고, 신탁등기 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 신한은행 근저당권 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강승한 | 2024.11.13 | 25,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 임차인은 2025.11.21 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 실질취득가가 최근 거래보다 높다
롯데캐슬스타의 면적 매칭 실거래 12건 가운데 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균 321,600,000원이고 최신 거래는 2026.02의 326,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 2.0% 높은 흐름이지만, 신건 실질취득가 357,000,000원은 여전히 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 60.95㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2025.10 | 64.0㎡ | 24 | 362,000,000원 |
| 2025.07 | 60.95㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 60.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 60.95㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2024.09 | 60.95㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2024.04 | 60.95㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.03 | 60.95㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2023.12 | 60.95㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 60.95㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2023.07 | 60.95㎡ | 21 | 319,000,000원 |
| 2023.04 | 64.0㎡ | 19 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 321,600,000원 |
현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원과 비교해도 31,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 317,916,666원보다도 높은 수준이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 351,202,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 360,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 8,798,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 357,000,000원 | 351,202,000원 | 8,798,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 285,600,000원 | 280,801,600원 | 79,198,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 228,480,000원 | 224,481,280원 | 135,518,720원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 금액이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득가도 매각가와 함께 내려갑니다. 권리상 가격 하락을 상쇄하는 임차보증금 승계 구조는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 사건 용도는 근린시설입니다. 아파트로 전제해 가격이나 수요를 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 해운대초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 해운대역이 있어 교통 여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·온천지구에 해당하며, 일부 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 롯데캐슬스타는 828세대, 사용승인 기준 2020.09.02이며 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 3.6회·매각률 0.0%로 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 거래로. 신건 357,000,000원은 최근 12개월 평균 321,600,000원의 111.0%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 326,000,000원을 우선 비교하세요.
- 임차인 명도 확인. 강승한은 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 협의·인도명령 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 임차인은 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 용도와 수요층 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성·대출·임대수요를 전제로 삼지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 취득 후 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 신건 가격은 무겁다”
이 사건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 강승한의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수는 0원, 실질취득가는 낙찰가와 같습니다. 하지만 신건 357,000,000원은 최근 12개월 평균 321,600,000원의 111.0%이고 최신 거래 326,000,000원보다도 높습니다. 게다가 단지 경매 통계는 평균 3.6회 유찰·매각률 0.0%입니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 보수적으로. 현재 회차에서의 승부처는 권리 인수가 아니라 응찰가 자체입니다.
