부산지방법원 2025타경872. 부산 기장군 정관읍 매학리 정관그리나오피스텔 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가에서는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
권리의 기준점은 2012.12.28 설정된 주식회사부산은행 근저당권 45,885,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 2025.09.08 설정된 허상아의 가압류 3,000,000원과 2025.12.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 749-3 정관그리나오피스텔 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관로 607 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 내 5층 503호 · 사용승인일 2012.11.26 |
| 소유자 | 장옥자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 44,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 39,106,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
현재 소유자는 장옥자입니다. 2012.12.28 소유권이전과 같은 날 주식회사부산은행의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 허상아의 가압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경혜 | 미상 | 2025.09.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이경혜의 전입신고일은 2025.09.24로 말소기준권리인 부산은행 근저당의 2012.12.28보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차관계 조사 대상은 이경혜 1명입니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 44,000,000원 기준
현재 최저매각가는 감정가와 같은 44,000,000원입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없어 이 가격이 시세보다 저렴한지 비싼지는 단정하지 않습니다. 대신 각 회차에서 채권 미배당이 어떻게 커지는지를 보면 경매 구조를 더 명확하게 볼 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 6,077,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 14,718,600원 | 미충족 |
| 2회 유찰 시 | 28,160,000원 | 27,253,120원 | 21,631,880원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 44,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,192,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 45,885,000원 | 42,808,000원 |
| 2. 가압류 · 허상아 | 3,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,192,000원을 제외한 42,808,000원이 부산은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 48,885,000원 대비 미배당은 6,077,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관어린이도서관 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 943.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 3,273,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비·급배수설비·승강기설비·옥내소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 이경혜의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 점유 상태와 내부 이용상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 확인 가능한 실거래 비교 수치가 없어 44,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다.
- 회차별 채권구조. 유찰 시 매수인 인수는 0원이지만 채권 미배당은 14,718,600원, 21,631,880원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 시세 판단은 별개”
이 사건의 핵심 권리구조는 비교적 명확합니다. 2012.12.28 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 이경혜 역시 2025.09.24 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 내부 점유상태는 확인이 남아 있습니다. 또한 감정가와 최저가가 44,000,000원인 신건이지만 직접 비교할 실거래 시세 수치가 없어 가격 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 이 물건은 ‘후순위 임차인이 있어도 대항력 인수는 없는 구조’와 ‘실제 시세는 별도 확인해야 하는 구조’를 구분해서 보는 것이 핵심입니다.
