인수는 0원, 그러나 ‘경계·점유·환금성’이 승부처 — 진도 가사도리 창고·토지

광주지방법원 2025타경50536. 전라남도 진도군 조도면 가사도리 431-1의 창고와 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층으로 창고로 이용 중이며, 토지는 660㎡의 창고용지입니다. 권리구조의 기준점은 2020.08.20 설정된 농협은행주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 설정된 350,000,000원 근저당권과 이수정 명의 가등기, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 권리만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 창고 점유자가 존재하고, 인접 토지와의 경계가 불명확하며, 지상 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 권리보다 현황 확인의 비중이 큰 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2020.08.20. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권 60,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위는 최초 설정일을 유지합니다. 2023.02.17. 설정된 고욱 명의 근저당권 350,000,000원은 2024.10.23. 이수정에게 이전됐고, 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

2025.02.19. 이수정 명의 소유권이전청구권 가등기도 말소기준 이후의 권리입니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있어 소멸하는 구조이나, 비고에 담보가등기 여부 확인 필요성이 제시된 만큼 가등기의 성격과 말소 대상 표기를 원문에서 다시 대조하는 것이 안전합니다. 2025.12.02. 국의 압류 역시 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수는 없지만 명도는 남는다

조사된 실제 임차인은 홍현수 1명입니다. 창고를 사용하고 있으며 점유 부분은 미상입니다. 전입일은 2021.09.14.로 말소기준일인 2020.08.20.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 감정가의 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 69,807,000원으로 감정가 99,724,500원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 69,807,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일·유사 창고와 토지의 실거래 근거가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.

유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준보다 앞선 임차권이나 인수권리가 없으므로 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이는 권리 부담이 늘지 않는다는 뜻이지, 해당 가격이 곧 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 도서지역의 창고·토지는 접근성, 실제 이용 가능성, 매수 수요와 처분 기간을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,807,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 410,000,000원이며, 현재 회차 가정 배당액은 68,150,474원, 미배당액은 341,849,526원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 진도군 조도면 가사도리 소재 가사마을 북측 인근이며, 주위는 자연부락, 농경지와 야산이 혼재하는 해안 취락 및 야산지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근은 가능합니다. 다만 도서지역으로 제반 교통사정은 보통으로 평가되어, 자재 운송·창고 운영·현장 방문 동선을 직접 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고, 지형은 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,260원/㎡입니다.
• 용도·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상수원보호기타의 공장설립제한지역에 해당합니다. 가축사육제한구역에는 1,000m 제한구역과 모든 가축 제한구역이 함께 기재되어 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 창고로, 판넬 마감·콘크리트 바닥·새시창호와 위생 및 급배수설비가 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 매각 범위. 제시외 건물 2-2, 2-3은 포함되지만 토지 위 철파이프조 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 각 구조물의 위치와 소유·철거 관계를 구분해야 합니다.
• 경계. 인접 토지와의 경계 등이 불명확하므로 경계측량을 포함한 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도서지역의 창고와 토지로 이용 목적과 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 활용 가능성, 접근 비용과 재매각 기간을 우선 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경계측량. 인접 토지와의 경계가 불명확합니다. 창고·제시외 건물·비닐하우스가 어느 필지에 놓여 있는지 현황측량과 경계측량으로 확인하세요.
• 매각 제외 시설. 철파이프조 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 존치·철거·사용 문제와 소유자를 확인해야 합니다.
• 점유와 명도. 홍현수가 창고를 사용 중입니다. 점유 부분, 보관 물품, 계약관계와 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 임차 서류. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당표와 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
• 가등기 확인. 이수정 명의 가등기는 말소기준 이후지만, 담보가등기 여부와 매각으로 말소되는 권리인지 원본 서류의 최종 문구를 확인하세요.
• 근저당권 이전. 을구 1번과 2번 근저당권의 이전 내역을 반영한 최신 등기부와 채권자 표시를 확인하세요.
• 규제·활용성. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 조건에서 계획한 창고 운영이나 증축·용도변경이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
• 현지 가격 검증. 감정가의 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 가사도리와 인근 지역의 창고·토지 거래 및 임대수요를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 세금·공과금. 배당표에는 당해세와 일부 비용이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2020.08.20. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당권·가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 홍현수의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인이 떠안을 보증금은 없으며, 실질취득금액은 현재 최저가와 같은 69,807,000원입니다.

하지만 권리의 단순함이 곧 투자 안전성을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 도서지역의 창고와 토지이고, 경계가 불명확하며, 제시외 건물은 포함되는 반면 비닐하우스는 제외됩니다. 임차인 점유와 명도도 남아 있습니다. 무엇보다 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 현지 시세보다 싸다고 말할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 경계·점유·활용성·환금성을 실제로 검증하는 데 있습니다.