부산지방법원 2025타경6014. 부산 남구 대연동 대우그린아파트 103동 7층 703호, 집합건축물대장상 공동주택(아파트)입니다. 현재 등기상 핵심은 2019.10.30 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 158,400,000원, 채무자는 한성민이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.05 현대캐피탈 주식회사가 임의경매를 신청했고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 한국주택은행·농업협동조합중앙회·교보생명보험주식회사·한국캐피탈주식회사 명의의 근저당권들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 입찰자가 실질적으로 확인해야 할 권리축은 현대캐피탈 근저당 하나로 압축됩니다. 반면 가격은 현재 최저가가 최근 거래 흐름을 웃돌고 있어, 권리 안전성과 가격 매력도를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6014 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 245 대우그린아파트 103동 7층703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) |
| 대상 면적 | 59.99㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하2층, 지상23층 · 103동 7층 703호 |
| 소유자 | 한성민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 138,079,494원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 현대캐피탈 근저당 하나
현재 확인되는 말소기준은 을구 11번 현대캐피탈주식회사 근저당권 158,400,000원입니다. 2025.11.05 임의경매개시결정도 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 예상배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차관계 — 신고된 임차인 없음
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 현장조사에서는 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 다만 경매 자료상 별도의 임차인 신고가 없고 배당 시나리오에도 임차인 인수액이 반영되지 않아, 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
대우그린1 동일면적 59.99㎡ 최근 거래는 총 12건이며, 이 중 최근 12개월 표본은 6건입니다. 전체 평균은 142,166,666원, 최근 12개월 평균은 144,166,666원, 최신 거래는 2026.07 135,000,000원입니다. 최근 12개월과 이전 거래의 추세는 2.9%로 상승이지만, 현재 최저가 164,000,000원은 최근 평균의 113.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 16 | 145,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 16 | 158,000,000원 |
| 2025.02 | 59.99㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.12 | 59.99㎡ | 16 | 143,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 6건 | 144,166,666원 |
최근 12개월 추세 자체는 이전 거래 대비 2.9% 상승이지만, 최근 확인된 2026.07 거래와 2026.05 거래가 모두 135,000,000원입니다. 따라서 최근 평균이 소폭 개선됐다는 이유만으로 감정가 164,000,000원에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 158,400,000원 | 158,400,000원 |
| 소유자 교부 | - | 2,504,000원 |
현재 회차에서는 현대캐피탈 근저당 채권최고액 158,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,504,000원으로 계산됩니다. 예상 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 164,000,000원 | 158,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 29,836,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 55,709,440원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리 측면에서는 회차가 내려가도 인수 0원이 유지됩니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 매각가 131,200,000원은 최신 거래 135,000,000원과 가까운 구간으로 내려오고, 현재 신건 164,000,000원과는 판단 환경이 달라집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산남부경찰서 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 용도·규모. 집합건축물대장상 공동주택(아파트)이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층·지상23층 건물의 7층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 완경사 · 부정형 · 중로각지 · 공시지가 1,147,000원/㎡입니다.
- 단지. 대우그린1은 691세대이며 준공일은 1997.09.25입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 및 부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부 등을 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 직접 비교. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 평균 144,166,666원의 113.8%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 최신 거래가 135,000,000원이므로 신건 감정가와 괴리가 있습니다.
- 권리 원본 재확인. 말소기준은 2019.10.30 현대캐피탈 근저당권이며 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 현장조사 당시 폐문 및 부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 내부상태 확인. 내부가 확인되지 않아 인근 유사물건과 공부를 기준으로 평가됐으므로 수리 상태와 내부 하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리 구조는 단순합니다. 말소기준은 현대캐피탈주식회사 근저당권 하나이고, 매각으로 소멸하며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 사실이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
현재 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 144,166,666원의 113.8%이고, 최신 거래 135,000,000원도 크게 웃돕니다. 최근 추세가 2.9% 상승이라는 점은 긍정적이지만 신건 감정가 수준을 정당화할 정도의 가격 근거로 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차보다 실제 거래가와 유찰 시 가격 변화를 중심으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
