부산지방법원 2025타경6020. 부산 남구 대연동 동우빌리지 5층 501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 등기상 말소기준권리만 보면 2018.09.05. 정수자의 근저당권 60,000,000원이 기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김옥순은 2018.06.01. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
김옥순의 주택임차권등기는 2023.12.26. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 등기일이 아니라 주민등록·점유개시일인 2018.06.01.입니다. 매각물건명세서도 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건은 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 낙찰가가 내려가면 인수가 생기는 전형적인 조건부 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6020 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 317-10 동우빌리지 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 지상 6층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이가은 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2018.09.05. 을구 1번 근저당권 · 정수자 · 채권최고액 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2018.09.05. 정수자 근저당권입니다. 하지만 임차인 김옥순의 주민등록·점유개시일은 2018.06.01.로 그보다 빠릅니다. 확정일자도 같은 날이므로 우선변제권을 행사할 수 있고, 실제 배당 시나리오에서도 현재 회차와 1회 유찰 시에는 보증금 150,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 2회 유찰 시에는 141,184,000원만 배당되어 8,816,000원이 매수인 인수로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥순 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.06.01 | 2018.06.01 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
② 가격 구조 — 유찰가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 회차는 최저가 225,000,000원이고, 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 실질취득액은 그대로 225,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 매각가 180,000,000원에서 임차보증금이 전액 배당되어 인수액은 0원입니다.
반전은 2회 유찰부터입니다. 매각가가 144,000,000원으로 내려가면 김옥순에게 배당되는 금액은 141,184,000원이고, 보증금 잔액 8,816,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 표면상 낙찰가 144,000,000원이 아니라 144,000,000원 + 8,816,000원 = 152,816,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김옥순 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 정수자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 | 872,108,361원 | 11,050,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 25,155,404원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김옥순 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 부산광역시 남구 압류가 등기되어 있어 실제 조세채권의 우선순위와 금액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경성대학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 2호선 대연역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이며 대상은 5층 501호입니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 규모. 동우빌리지는 9세대, 사용승인 관련 기준일은 2015.05.29.로 제시되어 있습니다. 대규모 공동주택과는 다른 매수층·환금성 특성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 원본 대조. 현재 회차에서 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당된다는 전제가 깨지면 인수액도 달라집니다.
- 임차인 점유 확인. 김옥순은 전입·점유개시가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 실제 점유관계와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 최저가 144,000,000원만 보지 말고 인수 8,816,000원을 더한 152,816,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 조세채권 확인. 부산광역시 남구의 압류등기가 존재합니다. 실제 체납세액과 법정기일에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 입찰 목적에 맞는 이용 가능성과 관련 규제를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부를 조사하지 못한 것으로 기재돼 있으므로, 내부 상태와 수리비 가능성을 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 기억하면 위험하다
이 사건은 현재 신건 225,000,000원 기준으로는 임차인 김옥순의 보증금 150,000,000원이 전액 배당되는 시나리오라 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 그 사실만 보고 권리가 깨끗한 물건으로 단순화하면 안 됩니다. 김옥순의 전입·점유는 2018.06.01., 말소기준 근저당은 2018.09.05.로 임차인이 선순위이기 때문입니다.
실제로 2회 유찰 시 매각가는 144,000,000원까지 내려가지만 미배당 보증금 8,816,000원이 매수인에게 넘어와 실질취득액은 152,816,000원이 됩니다. 즉 이 물건의 승부처는 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 각 회차에서 임차보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 인수되는가입니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 이후에는 인수액 재계산이 필수인 사건입니다.
