부산지방법원 2025타경6025. 부산 기장군 정관읍 매학리 166-16의 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층으로, 창고시설 일부 작업장·사무실 등으로 이용 중입니다. 현재 등기상 소유자는 박주황이며, 2019.09.02. 설정된 경남은행 근저당 877,800,000원이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리가 분명합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 송현숙은 2017.10.16., 박주엽은 2016.02.24. 전입해 두 사람 모두 말소기준인 2019.09.02.보다 앞섭니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당계산상 각각의 보증금 30,000,000원과 20,000,000원이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6025 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 166-16 · 부산광역시 기장군 정관읍 매곡길 40-12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고시설(일부 작업장·사무실) · 일괄매각 |
| 토지 | 창고용지 · 1,132.0㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 |
| 건물 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 · 높이 4.5m |
| 소유자 | 박주황 · 2015.10.08. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,080,178,000원 / 1,080,178,000원 (신건) |
| 청구액 | 960,071,291원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공시지가 | 467,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차인이 핵심
2019.09.02. 경남은행 근저당 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2019년 강제경매와 2022년 임의경매는 각각 취하되어 말소됐습니다. 반면 임차인 송현숙과 박주엽의 전입일은 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 인정되는 선순위 점유관계로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 50,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송현숙 | 2017.10.16 | 30,000,000원 | 해당 없음 | 2026.01.16 | 대항력 有 | 미확인 | 해당 없음 |
| 박주엽 | 2016.02.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 2026.01.16 | 대항력 有 | 미확인 | 해당 없음 |
③ 실질취득액 — 낙찰가만 보면 안 된다
현재 신건 최저매각가는 1,080,178,000원이지만 실제 자금부담은 여기서 끝나지 않습니다. 인수 보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차 기준 실질취득액은 1,130,178,000원입니다. 1회 유찰 시에는 낙찰가 864,142,400원에 인수액을 더해 914,142,400원, 2회 유찰 시에는 691,313,920원에 인수액을 더해 741,313,920원입니다.
| 현재 회차 | 낙찰가 1,080,178,000원 + 인수 50,000,000원 = 1,130,178,000원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 낙찰가 864,142,400원 + 인수 50,000,000원 = 914,142,400원 |
| 2회 유찰 시 | 낙찰가 691,313,920원 + 인수 50,000,000원 = 741,313,920원 |
비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가 제시되지 않아 이 실질취득액이 시장가 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,080,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 13,201,780원 |
| 임차인 송현숙 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 임차인 박주엽 보증금 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 12번 근저당 · 경남은행 | 877,800,000원 | 877,800,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 14,072,962원 | 14,072,962원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 136,600,000원 | 65,103,258원 |
| 갑구 7번 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,470,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 하나캐피탈 | 21,629,050원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 국민은행 | 69,488,535원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 44,051,229원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 웰컴저축은행 | 10,829,284원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,322,941,060원 중 1,066,976,220원이 배당되고, 255,964,840원이 미배당으로 계산됩니다. 임차인 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세가 존재하면 실제 배당순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물·접근성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 창고시설로 이용 중이며 일부 작업장·사무실이 포함됩니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 1층 구조입니다.
- 입지. 매곡마을회관 북서측 인근이며, 주변은 비교적 소규모 공장·창고·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 시외곽지대로 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적 1,132.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 진입. 맹지이나 목록3 토지에 요역지 지역권이 등기되어 있고, 인접 매학리 166-7을 통해 차량 진입이 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 계산. 신건 기준 낙찰가 1,080,178,000원에 임차인 인수 50,000,000원을 더한 1,130,178,000원을 출발점으로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 송현숙·박주엽의 실제 점유부분, 계약관계, 보증금 잔액, 확정일자 유무와 명도 조건을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 기장군·금정세무서·동래세무서 압류가 있어 당해세 금액이 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지역권 진입 확인. 맹지인 본건의 차량 진입이 매학리 166-7과 요역지 지역권에 의존하므로 지역권 범위와 실제 통행 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 감정서·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가·최저가의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 주변 공장·창고 및 토지 거래 사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — 등기 소멸보다 ‘선순위 임차인 5,000만원’이 먼저다
이 사건은 말소기준 자체가 불명확한 복잡한 경매는 아닙니다. 2019.09.02. 경남은행 근저당을 기준으로 이후 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 송현숙과 박주엽 두 임차인은 모두 그보다 먼저 전입했고, 배당계산상 보증금 합계 50,000,000원이 매수인에게 남습니다. 따라서 현재 신건의 실질취득액은 1,130,178,000원입니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 맹지와 지역권을 통한 차량 진입, 제시외 건물 포함, 일반공업지역의 창고·토지라는 물건 특성이 함께 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 가격의 적정성을 이 자료만으로 확인할 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만 인수·세금·진입·가격 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
