부산지방법원 2025타경6042. 부산 해운대구 재송동 1159-2의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물이고, 사용승인일은 1991.07.23.입니다. 공부상 권리관계의 기준점은 2017.06.13. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 채권최고액 163,200,000원 근저당권입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류, 부산도시공사·정유진 임차권, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
문제는 등기권리가 아니라 점유·임대차입니다. 말소기준보다 앞선 2012~2013년에 전입한 사람이 4명 확인되는데, 이들의 사용 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “등기상 인수 0원”만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하는 대항력 있는 임차인이 존재한다면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 자료만으로는 실질취득액 자체를 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1159-2 · 부산광역시 해운대구 재송2로 236 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 이용 |
| 토지 | 대 · 192.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 972,400원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1991.07.23. |
| 소유자 | 정두용 |
| 감정가 / 최저가 | 435,278,490원 / 435,278,490원 (신건) |
| 청구금액 | 138,152,965원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017.06.13.
과거의 재송동새마을금고 근저당, 김유미 전세권, 임유선 근저당, 1999년 임차권 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 기능하는 것은 2017.06.13. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 163,200,000원입니다. 해당 근저당권은 2026.06.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.29. 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 전입 4명이 핵심
| 성명 / 기관 | 사용 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철진 | 미상 | 2012.10.31 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미자 | 미상 | 2013.05.08 | 미상 | 미상 | 2026.01.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽언경 | 미상 | 2013.06.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 동정원 | 미상 | 2013.07.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손우진 | 미상 | 2025.01.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 부산도시공사 | 건물 4층 중 402호 | 2020.07.10 | 2020.07.06 | 70,000,000원 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유진 | 건물 2층 중 201호(40㎡) | 2018.11.02 | 2018.11.02 | 8,000,000원 | 2026.06.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
부산도시공사 임차권은 보증금 70,000,000원, 정유진 임차권은 반환받지 못한 보증금 8,000,000원으로 등기되어 있으나 모두 말소기준 이후 전입·임차권입니다. 반면 가장 중요한 김철진·박미자·곽언경·동정원은 배당요구는 했지만 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 이들의 실제 보증금과 배당액이 확인되기 전에는 매수인이 떠안을 금액을 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,278,490원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,752,785원 |
| 2. 근저당권 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 64,154,648원 | 64,154,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,171,057원 |
위 계산에서는 채권자 총 청구 227,354,648원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 표시됩니다. 다만 이 표에는 선순위 전입자들의 보증금 배당액이 확정되어 있지 않습니다. 따라서 계산표의 매수인 인수 0원을 실제 권리분석 결론으로 그대로 사용할 수 없으며, 임차보증금 확인 후 다시 계산해야 합니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 435,278,490원 | 0원 | 201,171,057원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,222,792원 | 0원 | 115,193,025원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,578,233원 | 0원 | 46,523,490원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 재송여자중학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 현황은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 확인되어 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 토지. 대 192.9㎡, 제2종일반주거지역이며 완경사·세로장방형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 4층, 사용승인일 1991.07.23.이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 보증금 확인. 김철진·박미자·곽언경·동정원의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 내용 확인. 4명 모두 배당요구 사실은 있으므로 각자의 신고 보증금과 배당순위를 확인하고, 미배당액이 남는지 계산해야 합니다.
- 현황 다가구주택 확인. 여러 세대가 점유하는 구조이므로 각 층·호별 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 부산도시공사 임차권. 4층 402호, 보증금 70,000,000원. 말소기준 이후 권리로 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 정유진 임차권. 2층 201호, 반환받지 못한 임차보증금 8,000,000원. 역시 말소기준 이후 권리입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 현황과 등기상 목적물 범위를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 신건 435,278,490원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘등기’보다 ‘선순위 임차’
이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 정리가 비교적 분명합니다. 2017.06.13. 근저당권을 기준으로 이후 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 먼저 전입한 김철진·박미자·곽언경·동정원 4명의 보증금이 미상이라는 점이 결론을 완전히 바꿉니다. 이들이 대항력을 갖추고 보증금을 전액 배당받지 못한다면 매수인에게 미배당 보증금이 남을 수 있습니다.
따라서 현재 신건 최저가 435,278,490원이나 회차별 채권 미배당 0원만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 선순위 전입자 4명의 보증금과 점유 범위를 확인해 인수액을 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 계산해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트까지 확인되지 않은 상태이므로, 권리와 가격 모두 추가 확인 없이는 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
