부산지방법원 2025타경6054. 정관읍 방곡리 417-3, 방곡4로 27의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 3가구, 3층 주거 2가구이고 토지 면적은 217㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 3층이며, 소형차량 출입과 인근 버스 이용이 가능한 혼합용도 수익형 부동산입니다.
권리의 기준점은 2018.08.08 설정된 금사동새마을금고 근저당 144,000,000원입니다. 이후 김경희 근저당 105,000,000원, 강수경 근저당 80,000,000원, 김세목 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기부 정리와 임차인의 대항력·미배당 보증금 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6054 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 417-3 · 부산광역시 기장군 정관읍 방곡4로 27 |
| 용도 / 구조 | 근린생활시설 + 다가구주택 + 토지 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 3층 |
| 이용상태 | 1층 근린생활시설 · 2층 다가구주택(3가구) · 3층 주거(2가구) |
| 토지 | 대 · 217㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 1,114,000원/㎡ |
| 소유자 | 최병길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 695,663,200원 / 695,663,200원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
2012년부터 2017년까지 설정됐던 우리은행·동부산농업협동조합·비엔케이저축은행 근저당과 여러 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.08.08 금사동새마을금고 근저당입니다. 이후의 김경희·강수경 근저당과 김세목 임차권등기, 2025.12.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 이성환 보증금 미상이 핵심
| 임차인 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동인 | 미상 | 2021.07.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성환 | 미상 · 주거 | 2018.02.06 | 2018.02.06 | 미상 | 있음 | 가능 | 없음 |
| 서선영 | 1층 | 2021.08.26 | 미상 | 15,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한상무 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김세목 | 3층 97.84㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 2019.12.27 | 2019.12.09 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
가장 중요한 사람은 이성환입니다. 전입일과 확정일자 모두 2018.02.06으로, 말소기준권리 2018.08.08보다 빠릅니다. 배당요구도 2025.12.24에 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 보증금이 확인되지 않아 미배당 잔액과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
한상무와 현재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 오동인·서선영·김세목은 전입일이 말소기준권리 이후여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 회차별 가격·배당 — 담보권은 모두 충족되지만 임차배당은 미완성
| 회차 | 매각가 | 담보권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모델 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 695,663,200원 | 0원 | 357,306,568원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 556,530,560원 | 0원 | 219,565,254원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 445,224,448원 | 0원 | 109,372,204원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 담보권 기준으로는 채권 합계 329,000,000원이 전액 배당되고 담보권 미배당액은 0원입니다. 그러나 이 계산은 임차인의 미상 보증금을 반영하지 않은 상태이므로 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정치로 받아들이면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 695,663,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,356,632원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 금사동새마을금고 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 김경희 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 을구 25번 근저당권 · 강수경 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 357,306,568원 |
집행비용·근저당권·소유자 잔여를 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 임차인의 배당은 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관신도시 내 방곡초등학교 북동측 인근이며, 주변은 소규모 주상용건물·주거용건물·아파트단지·학교로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능하며 마을버스 및 시내버스정류소가 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 3층이며, 위생설비와 도시가스 공급에 의한 가구별 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 217㎡, 평지·정방형·소로한면이며 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다.
- 규제. 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 혼합용도 물건이어서 단순 주거용 물건보다 임대현황·명도·수익구조 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이성환 보증금 확인. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인인 만큼 실제 보증금과 예상배당액, 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 한상무·현재 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 주민등록·점유·계약관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차인별 점유부분 확인. 1층과 2·3층에 여러 임차관계가 기재돼 있으므로 실제 호실·점유범위와 현황을 맞춰야 합니다.
- 김세목 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 전입 2019.12.27, 확정일자 2019.12.09이며 말소기준 이후 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 파산등기 확인. 2025.10.27 파산선고 및 2025.10.28 파산등기가 있으므로 매각절차와 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건 또는 유사물건의 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 695,663,200원이 시세 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0”이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 전형적인 구조에 가깝습니다. 하지만 임차관계까지 보면 이야기가 달라집니다. 이성환은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인이고, 보증금이 미상입니다. 한상무와 현재 역시 대항력 판정에 필요한 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 회차의 최저가 695,663,200원이나 배당모델의 인수 0원만 보고 권리가 안전하다고 결론내릴 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 선순위·미상 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것입니다. 임차보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤에야 실질취득금액과 응찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
