부산지방법원 2025타경6064. 부산 해운대구 반송동 250-115 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층이고, 공부상 단독주택(다가구)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사용승인은 1992.10.28입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
등기만 보면 현재 말소기준권리 이후의 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건은 등기보다 점유·임차관계 확인이 먼저입니다. 실제 임차인은 3명이며, 그중 김순옥의 전입은 말소기준보다 4년 가까이 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 현재 배당표의 ‘인수 0원’ 수치를 곧바로 실제 매수인 부담으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반송동 250-115 · 부산광역시 해운대구 아랫반송로30번길 25-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택(다가구) · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 · 사용승인 1992.10.28 |
| 토지 | 대 50.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 802,000원/㎡ |
| 소유자 | 김철희 · 2012.11.01 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 167,123,200원 / 167,123,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 26,500,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 선순위 전입이 남는다
말소기준은 2022.05.06 승학신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 2023.04.14 부산신용보증재단 가압류 22,400,000원, 2024.09.19 해운대구 압류, 2025.11.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 | 2018.05.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조영애 | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동엽 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 조영애와 김동엽은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 김순옥은 전입이 선행합니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 3명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 167,123,200원으로 신건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,123,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,139,725원 |
| 1. 근저당 · 승학신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 22,400,000원 | 22,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 26,500,211원 | 26,500,211원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,083,264원 |
배당 모형상 채권 합계 78,900,211원이 전액 배당되고 미배당은 0원이며, 소유자 잔여는 85,083,264원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김순옥의 보증금도 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,123,200원 | 78,900,211원 | 0원 | 85,083,264원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,698,560원 | 78,900,211원 | 0원 | 52,126,569원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,958,848원 | 78,900,211원 | 0원 | 25,761,213원 |
배당 시나리오만 보면 2회 유찰 가격까지도 채권 미배당은 0원입니다. 그러나 이 수치는 확인되지 않은 임차인 보증금을 반영한 실질취득 시나리오가 아닙니다. 김순옥의 인수 위험이 현실화하면 낙찰가가 내려가는 만큼 실질 부담이 단순히 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반송초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택(다가구)으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층, 외벽은 벽돌 타일 붙임 마감 등이며 전기·위생·급배수·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 50.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형·세로한면(가) 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 반송초 관련 절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김순옥 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 보증금 규모와 반환 여부가 실질취득가를 좌우합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 점유와 임대차 원인을 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당순위 확인. 세 임차인 모두 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 내부 이용상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 다가구의 실제 호실 구성과 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 토지 50.0㎡와 건물의 관계를 매각목록 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 현재 최저가 167,123,200원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 임차인은 아직 안 끝났다”
이 사건의 말소기준은 명확하고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 ‘인수 0원’이 아닙니다. 김순옥이 2018.05.03 전입해 2022.05.06 말소기준보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 현재 단계의 실질취득가는 계산 불가이며, 감정가 167,123,200원이 싸다는 평가도 할 수 없습니다. 이 물건은 등기보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다. 입찰 판단의 출발점은 김순옥의 보증금과 실제 점유·배당관계를 확정하는 것입니다.
