부산지방법원 2025타경6066. 해운대구 중동 엘리트빌라 3층 502호, 감정평가상 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 김용호이고, 2022년 4월 29일 승학신용협동조합 명의의 근저당권 324,000,000원과 120,000,000원이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 27번 324,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 승계할 금액은 0원입니다.
말소기준 근저당과 같은 날 설정된 을구 28번 근저당까지 합치면 채권최고액은 444,000,000원입니다. 두 근저당권은 2025년 11월 25일 확정채권양도를 원인으로 2026년 3월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 새로운 별도 선순위 인수권리가 생긴 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6066 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1533-8 엘리트빌라 3층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길117번나길 166 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 전용 160.68㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 3층 502호 |
| 소유자 | 김용호 |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 507,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 383,434,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2022.04.29. 을구 27번 승학신용협동조합 근저당권 324,000,000원이며, 같은 날 설정된 을구 28번 근저당 120,000,000원과 이후 신한카드·부산신용보증재단·KB국민카드 가압류, 승학신용협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 5억보다 신건이 700만원 높다
엘리트빌라는 18세대, 1997.09.12 준공입니다. 비교 대상 면적은 160.68㎡이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 516,666,666원이지만, 가격 판단은 더 최근인 2024.12 거래 500,000,000원과 최근 12개월 평균 500,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 161.52㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2022.05 | 160.68㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2021.08 | 160.68㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 516,666,666원 |
신건 최저가 507,000,000원은 전체 3건 평균 516,666,666원보다는 낮지만, 그 수치만으로 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 500,000,000원이고, 최저가는 그보다 7,000,000원 높은 101.4%입니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.8%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,470,000원 |
| 1. 을구 27번 근저당 · 승학신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 을구 28번 근저당 · 승학신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,886,826원 | 10,886,826원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,958,327원 | 28,958,327원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 10,947,446원 | 10,947,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,737,401원 |
현재 회차 507,000,000원 가정에서는 채권 총액 494,792,599원이 전액 배당되고 소유자에게 4,737,401원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 507,000,000원 | 494,792,599원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 405,600,000원 | 399,144,000원 | 95,648,599원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 324,480,000원 | 319,137,280원 | 175,655,319원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 동백초등학교 동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하고 해운대 달맞이길 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며, 도시철도 2호선 장산역이 직선거리 약 1㎞ 지점에 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물이며 위생·급배수·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 동하향 경사지대의 사다리형 토지로 공동주택 및 부속시설 부지로 이용 중이며, 동측·서측으로 약 10미터 내외 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 2,608,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 확인된 실거래가 3건으로 표본이 많지 않습니다. 최근 가격 판단에서는 2024.12 거래 500,000,000원을 중심으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 507,000,000원은 최근 거래 500,000,000원의 101.4%입니다. ‘감정가보다 싸다’가 아니라 실제 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -4.8%이므로 과거 600,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 과도하게 반영하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 27·28번 근저당은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기에서 근저당권자와 경매 진행 상태를 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현황을 확인해 명도 비용·일정을 별도로 판단하세요.
- 건물 특성 확인. 지반 격차 때문에 2호라인 3층 기준으로 1호라인은 5층, 3호라인은 1층에 해당한다는 감정평가 기재가 있으므로 현장 동선·채광·조망을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2022년 승학신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하며 매수인 인수도 0원입니다. 다만 가격에서는 결론이 달라집니다. 신건 507,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 500,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세도 -4.8%입니다. 전체 평균 516,666,666원만 보면 감정가가 낮아 보이지만 그 평균에는 2021년 600,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 권리는 합격이지만 현재 가격에는 뚜렷한 할인 메리트가 확인되지 않는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
