부산지방법원 2025타경6112. 해운대구 재송동 ‘해운대더샵 센텀누리’ 101동 17층 1701호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박태훈이며, 2017.06.10 매매를 원인으로 545,000,000원에 취득한 당시 명의 박봉현이 2018.04.12 개명해 박태훈으로 표시가 변경됐습니다. 권리분석의 기준점은 2017.07.28 설정된 주식회사국민은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 432,000,000원이었고, 2025.04.11 변경등기로 채권최고액이 314,600,000원으로 변경됐습니다.
말소기준 이후 설정돼 현재 남아 있는 주식회사셜록대부의 360,000,000원 근저당과 5,000,000원 전세권, 2025.11.24 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고는 없으므로 낙찰자가 임차보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심은 인수 리스크보다 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6112 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1223 해운대더샵 센텀누리 101동 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 지상27층/지하1층 건물 중 17층 |
| 사용승인일 | 2014.11.03 |
| 소유자 | 박태훈 (2017.06.10 매매 545,000,000원 · 당시 명의 박봉현, 2018.04.12 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 718,000,000원 / 718,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 256,109,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수액은 없고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 2017.07.28 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 현재 살아 있는 후순위 셜록대부 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 삼성카드·KB국민카드·BNK캐피탈·근로복지공단·페퍼저축은행 등의 가압류와 세무서·해운대구·국민건강보험공단 등의 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래보다 30,000,000원 높다
비교 대상은 더샵센텀누리의 동일 면적 101.25㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 3건이며, 전체 평균은 774,333,333원이지만 이 값에는 2021년의 890,000,000원·745,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 이 과거 평균보다 가장 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 101.25㎡ | 25 | 688,000,000원 |
| 2021.08 | 101.25㎡ | 8 | 890,000,000원 |
| 2021.06 | 101.25㎡ | 2 | 745,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.25㎡ | 1건 | 688,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 평균은 688,000,000원입니다. 현재 최저매각가 718,000,000원은 이보다 30,000,000원 높고, 최근 시세의 104.4%입니다. 더구나 최근 거래 수준은 이전 거래들과 비교해 15.8% 낮아진 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 3건 평균 774,333,333원만 보고 “감정가가 싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 718,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,580,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 432,000,000원 | 432,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사셜록대부 | 360,000,000원 | 276,420,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사셜록대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시나리오 기준 총 채권액은 797,000,000원, 채권자 배당액은 708,420,000원이며 88,580,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 채권계산서와 세금·배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 718,000,000원 | 88,580,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 574,400,000원 | 230,744,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 459,520,000원 | 344,475,200원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 센텀고등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·아파트단지·근린생활시설이 형성돼 있고 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을·일반 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상27층/지하1층, 사용승인일 2014.11.03. 개별난방·위생급배수·소화·화재탐지·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 도로와 접하고 단지 내 도로망이 형성돼 있습니다.
- 규제. 제2종·제3종일반주거지역과 정비구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉되며, 토지 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 규모. 더샵센텀누리 375세대이며, 비교 면적 101.2508㎡의 실거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최신 거래 688,000,000원과 최근 12개월 평균 688,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요. 신건 718,000,000원은 그보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래보다 15.8% 낮게 집계돼 있으므로 과거 890,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 마세요.
- 국민은행 근저당 확인. 설정 당시 432,000,000원에서 2025.04.11 314,600,000원으로 변경된 내용과 실제 배당요구 채권액을 원본으로 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 셜록대부 360,000,000원 근저당과 5,000,000원 전세권은 말소기준 후순위로 매각 소멸 예정이지만 매각물건명세서 최종본을 확인하세요.
- 공매 이력. 2025.04.03 공매공고 후 2025.04.14 공매대행의뢰가 해지된 이력을 법원기록과 함께 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 574,400,000원, 2회 유찰 시 459,520,000원입니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 순서가 명확하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조 자체는 비교적 안정적입니다. 하지만 경매의 수익성은 권리만 깨끗하다고 생기지 않습니다. 현재 최저가 718,000,000원은 최신 동일 면적 거래 688,000,000원보다 30,000,000원 높고, 최근 시세 대비 104.4%입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간보다 15.8% 낮아져 있습니다.
따라서 전체 거래 평균 774,333,333원만 근거로 신건을 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 현재 회차보다 유찰 후 최저가가 최근 실거래와 어떤 관계가 되는지를 다시 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
