부산지방법원 2025타경6133. 해운대구 우동 석천빌라 3층 302호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조정숙이고 2015.12.18 매매로 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 128,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.07.19 설정된 우리은행 근저당권 68,400,000원입니다. 그 뒤 부산신용보증재단을 비롯한 여러 가압류와 해운대구 압류, 강제경매·임의경매 개시결정이 이어졌고 모두 말소기준보다 후순위입니다.
다만 일반적인 “말소기준 이후는 전부 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 정해영의 전입신고가 2015.12.21로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수 범위를 최종 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 낙찰대금에서 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 351-9 석천빌라 3층302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 우동2로 74-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조정숙 · 2015.12.18 소유권이전 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 56,136,187원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물명칭 | 공부상 석천빌라 · 현장 외벽 성진빌라 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2023.07.19 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·하나카드·중소기업은행·한국캐피탈·소상공인시장진흥공단· 메리츠캐피탈의 가압류와 해운대구 압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 정해영의 전입일은 2015.12.21로 이보다 앞섭니다.
② 임차인 — 인수 상한이 닫히지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해영 | 미상 | 2015.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수는 없습니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다고 위험이 없는 것도 아닙니다. 임대차계약의 실제 보증금, 점유 개시, 배당요구, 확정일자를 대조한 뒤 인수액을 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 257,000,000원만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 257,000,000원이고 유찰은 없습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 임차인 인수액 역시 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 단계에서는 가격 메리트 판단을 유보하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 257,000,000원 | 91,794,489원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 205,600,000원 | 142,474,889원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 164,480,000원 | 183,019,209원 | 0원 |
위 회차별 채권 미배당은 등기상 채권 배당 시나리오입니다. 정해영의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 배당 및 매수인 승계 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 68,400,000원 | 68,400,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 52,635,411원 | 52,635,411원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 36,761,587원 | 36,761,587원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,464,347원 | 17,464,347원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 9,573,050원 | 9,573,050원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 28,884,866원 | 28,884,866원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,404,854원 | 8,404,854원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 9. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 56,136,187원 | 20,477,885원 |
| 10. 경매개시결정 · 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 | 56,136,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 344,396,489원 중 252,602,000원이 배당되고 91,794,489원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정해영의 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해동초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·공동주택·단독주택이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 급배수·위생설비, 화재탐지·경보설비, 도시가스 개별난방시설이 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 약 4~5미터 폭의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 토지면적 287.0㎡ · 공시지가 2,060,000원/㎡ · 완경사 · 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함, 제2종일반주거지역 포함, 도로 접함으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나 건물 명칭은 공부상 ‘석천빌라’, 현장 외벽에는 ‘성진빌라’로 표시되어 있습니다.
- 규모. 성진빌라로 확인되는 공동주택 정보는 총 7세대, 사용승인일 1995.10.20입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정해영 임대차계약 확인. 보증금과 실제 점유부분을 확인해야 실질취득액 계산이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 잔액을 판단하는 핵심입니다.
- 전입만 보고 단정 금지. 2015.12.21 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 ‘대항력 가능·미상’ 상태입니다.
- 가격 판단 유보. 신건 최저가 257,000,000원과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 싼지 비싼지 단정하기 어렵습니다.
- 건물명칭 현장 확인. 공부상 석천빌라와 현장 외벽 성진빌라 표기가 서로 다르므로 현장 방문 시 동일 물건인지 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도 임차인이 남을 수 있다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 많아 복잡해 보이지만, 등기 순서 자체는 단순합니다. 2023.07.19 우리은행 근저당 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진짜 변수는 그보다 훨씬 앞선 2015.12.21 전입 정해영입니다.
보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않는 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 257,000,000원으로 고정할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않으므로 신건 가격에 대한 메리트 판단까지 유보해야 합니다. 선순위 임차인 보증금 확인 전에는 입찰가보다 권리 상한부터 닫는 것이 우선인 물건입니다.
