77,840,000원
광주지방법원 2025타경33750. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 7층 721호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용면적은 40.9226㎡이고 지하1층·지상15층 건물의 7층에 위치합니다. 소유자는 주식회사비피로, 2022년 5월 24일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 143,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 이재민의 권리입니다. 이재민은 2022년 11월 22일 전세금 150,000,000원의 전세권을 설정했고, 주민등록일자는 2022년 5월 23일, 점유개시는 2022년 5월 24일, 확정일자는 2022년 5월 9일입니다. 말소기준인 대원디앤아이주식회사 근저당은 그보다 늦은 2024년 1월 23일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33750 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 7층 721호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 40.9226㎡ · 지하1층/지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사비피 · 2022.05.24 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 77,840,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 1.5억 권리가 핵심
등기상 현재 말소기준은 2024.01.23 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 그런데 이재민의 전세권은 2022.11.22 설정돼 말소기준보다 빠르며, 등기상 매수인 인수 권리로 분류됩니다. 이후 2025.11.12 등기된 주택임차권은 등기 시점 자체는 말소기준보다 늦지만, 전입 2022.05.23·확정일자 2022.05.09로 선행하고 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제와 미상 신고를 함께 확인
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재민 | 주거(임차권등기) · 건물 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2022.05.23 / 2022.05.09 | 2025.11.12 | 대항력 有 우선변제 有 73,961,120원 인수 |
| 주택임차 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 2022.05.23 / 2022.05.09 | 2025.11.05 | 대항력 有 우선변제 有 보증금 미상 |
명세서에는 이재민 외에 이름이 특정되지 않은 ‘주택임차’ 신고도 표시돼 있고, 전입일·확정일자는 각각 2022.05.23·2022.05.09이나 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 계산된 73,961,120원 인수액만 확인하고 끝낼 사안이 아니라, 이 신고가 이재민과 동일한 임대차를 가리키는지 또는 별개의 임차관계인지 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 7,784만원이 아니라 1.518억과 비교해야 한다
에이엠시티센트럴파크는 275세대, 2015.09.11 준공 단지이며 대상 면적은 40.9226㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건의 평균은 110,333,333원, 최저 98,000,000원, 최고 124,000,000원입니다. 최신 거래로 제시된 2026.04 거래가는 101,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 40.92㎡ | 2 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 40.92㎡ | 6 | 99,000,000원 |
| 2026.03 | 40.92㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2026.02 | 39.47㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 6 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 40.92㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 40.92㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.11 | 40.92㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.10 | 40.92㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2025.09 | 40.92㎡ | 13 | 116,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 110,333,333원 |
현재 실질취득 151,801,120원은 최근 12개월 평균 110,333,333원의 137.6%이고, 최신 거래 101,000,000원의 150.3%입니다. 최근 거래 최고가 124,000,000원과 비교해도 27,801,120원 높습니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 70.5%라는 숫자를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 인수를 더한 실질취득 기준으로는 최근 거래 범위를 넘어섭니다.
④ 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 이재민 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(56%) | 77,840,000원 | 76,038,880원 | 73,961,120원 | 151,801,120원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 54,488,000원 | 53,107,216원 | 96,892,784원 | 151,380,784원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 38,141,600원 | 37,055,051원 | 112,944,949원 | 151,086,549원 |
낙찰가가 77,840,000원에서 54,488,000원, 다시 38,141,600원으로 내려가도 보증금 미배당 인수액은 73,961,120원 → 96,892,784원 → 112,944,949원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 151,801,120원 → 151,380,784원 → 151,086,549원으로 거의 150,000,000원대에 고정됩니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,801,120원 |
| 1. 임차인 이재민 보증금 | 150,000,000원 | 76,038,880원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 이재민 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 대원디앤아이주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 이재민 보증금 부족분은 73,961,120원으로 산정됩니다. 을구 3번 전세권도 말소기준 이전 권리로 인수 표시가 있으므로, 전세권과 임대차보증금의 관계 및 말소 조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)이며 에이엠시티센트럴파크 7층 721호입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 교통방송국 동측 인근으로, 주변은 근린상가·아파트·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 20미터 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전·화재탐지설비, 주차엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며 중로1류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 1,526,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 회차는 77,840,000원이 아니라 인수액을 더한 151,801,120원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 151,000,000원대에 머뭅니다.
- 을구 3번 전세권 원본 확인. 이재민의 150,000,000원 전세권은 말소기준보다 먼저 설정돼 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
- 임차권 미배당 인수 확인. 이재민 보증금의 현재 회차 예상 미배당액은 73,961,120원입니다.
- ‘주택임차’ 신고 확인. 보증금이 미상으로 표시된 별도 신고가 있어 동일 임대차인지 별도 임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 관계인 자료 대조. 이재민은 임차인·전세권자이면서 경매개시결정의 채권자 이름과 동일합니다. 계약서·보증금 지급·점유·경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 인수액은 원본 배당관계로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “7,784만원짜리 물건”이 아니다
두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 이재민의 150,000,000원 보증금은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가 77,840,000원에 인수 73,961,120원을 더하면 실질취득 151,801,120원입니다.
이는 최근 12개월 평균 110,333,333원뿐 아니라 최근 거래 최고 124,000,000원보다도 높습니다. 여기에 말소기준 이전 전세권과 보증금 미상 ‘주택임차’ 신고까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만, 실질취득 기준 가격 메리트는 없고 권리 확인 부담도 큽니다. 유찰 횟수가 더 늘더라도 보증금 인수 때문에 총 취득부담이 약 150,000,000원대에 고정되는 점이 이 사건의 핵심입니다.
