광주지방법원 2025타경50567. 해남군 계곡면 당산리 769의 기타 건물과 토지를 기계기구와 함께 일괄매각하는 사건입니다. 말소기준권리는 2021.09.06. 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 임의경매개시결정과 목포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼, 등기상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 말소되는 채권 규모가 아닙니다. 최저매각가 96,829,000원으로 낙찰되더라도 선순위 근저당권자에게 94,686,078원만 배당되고 채권자 전체 미배당액은 176,513,922원에 달합니다. 이 미배당액은 채무자 측에 남는 채권 문제이며 매수인 인수로 전환되지는 않지만, 담보가치와 환금성이 채권총액에 크게 미치지 못한다는 점은 가격 결정에서 무겁게 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 계곡면 당산리 769 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
| 소유자 | 농업회사법인청명1유한회사 (단독소유) |
| 토지 | 413.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 용도지역·구역 | 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 7,420원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 138,327,000원 / 96,829,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 142,781,019원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 변경등기 대조가 필요하다
임차인 없음. 대항력·우선변제권을 검토할 임차인이 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 크더라도 그 부족액을 낙찰자가 보증금이나 권리금 형태로 떠안는 구조는 아닙니다.
2025.11.28. 신용보증기금에 변제액 38,654,383원 상당의 1번 근저당권 일부가 이전됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 일부 이전이므로 별도의 추가 근저당 채권으로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 매각 시에는 말소기준 근저당권과 운명을 같이하는 권리로 봐야 합니다.
② 가격·자산가치 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 96,829,000원으로 감정가 138,327,000원의 70%입니다. 그러나 동일한 물건 유형을 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 특히 주거용 집합건물처럼 표준화된 자산이 아니라 토지·건물·기계기구가 결합된 일괄매각이므로, 단순 할인율보다 기계의 실재·가동 가능성, 토지 경계, 용도 제한, 매수 수요가 가격을 좌우합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 96,829,000원 | 94,686,078원 | 176,513,922원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 67,780,300원 | 66,160,255원 | 205,039,745원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 47,446,210원 | 46,192,178원 | 225,007,822원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,142,922원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 94,686,078원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 19,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 전체 미배당 | 271,200,000원 | 176,513,922원 |
매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 집행비용과 채권최고액을 기준으로 한 계산이며, 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 토지 규모와 형상. 토지면적은 413.0㎡, 지목은 대이며 완경사의 사다리형 토지입니다. 도로 조건은 세로한면(가)입니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 주거기타이고 용도지역은 농림지역입니다. 농업진흥구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구를 포함한 일괄매각입니다. 일부 목록은 전부 또는 일부 소재불명이며, 가동 중단 상태에서 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계 등이 불명확해 현황과 공부의 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 토지·건물·기계가 결합된 기타 용도 물건이고 농림지역·농업진흥구역에 속해, 표준화된 주거용 물건보다 매수 수요와 활용 범위 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 전수 대조. 매각목록과 현장 실물을 대조해 소재불명·일부 소재불명 기계를 구분하고, 실제 낙찰대상에 포함되는 기계의 수량과 상태를 확인하세요.
- 작동·수리비 검증. 가동 중단 상태이므로 정상 작동 여부와 수리 필요 범위를 점검하고, 사용할 수 없는 기계의 철거·처분 부담까지 응찰가에 반영해야 합니다.
- 경계 확인. 인접 토지와의 경계가 불명확하므로 현황 경계와 등기상 범위를 확인하고, 필요하면 별도의 경계측량을 검토하세요.
- 용도 제한 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에서 현재 시설과 향후 계획이 허용되는지 관계 기관에 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 1번 근저당권의 최초 채권최고액 252,000,000원과 변경등기의 159,600,000원, 신용보증기금 일부이전 38,654,383원을 최신 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고, 현존하는 토지·건물·기계의 처분가치에서 수리·철거·측량·활용 제한 비용을 차감해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계기구 목록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 저가 매수”
이 사건은 임차인과 인수권리, 법정지상권이 없어 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 최저가 96,829,000원에 낙찰돼도 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다. 하지만 토지·건물뿐 아니라 기계기구까지 포함된 일괄매각이고, 일부 기계가 소재불명이며 가동 중단으로 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 토지 경계와 농림지역·농업진흥구역의 이용 제한도 별도로 검증해야 합니다.
따라서 감정가 대비 70%라는 숫자는 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 비교할 실거래 근거 없이 “한 번 유찰됐으니 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정. 이 물건의 승부처는 말소되는 채권이 아니라 실제로 존재하고 사용할 수 있는 자산의 가치입니다.