광주지방법원 2025타경50600. 해남읍 남외리 신명아파트 1동 6층 604호, 대상 면적 84.55㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 조수현은 2007.05.02. 임의경매 낙찰을 원인으로 2007.10.22. 소유권을 취득했습니다. 이때 종전 소유자 명의의 1992년 근저당과 1997년부터 2000년까지의 가압류·압류, 2006년 경매개시결정은 같은 날 매각을 원인으로 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 종전 권리들이 아니라, 조수현 명의 취득 후 설정된 2013.12.04. 해남신용협동조합 근저당권 36,400,000원입니다. 2008년 설정된 해남축산업협동조합 근저당은 2013.12.05. 해지로 말소됐고, 말소기준 이후의 2015년 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 해남군 해남읍 남외리 98 신명아파트 1동 6층 604호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상 면적 84.55㎡ · 지하 1층/지상 15층 중 6층 |
| 단지 | 신명 · 106세대 · 1992.07.22. 준공 |
| 소유자 | 조수현 (2007.05.02. 임의경매 낙찰, 2007.10.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강영일 / 21,430,355원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장 확인이 필요합니다. 보증금이나 전입일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력 있는 임차인을 전제로 한 인수 위험은 현재 자료에서 나타나지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 거래 편차가 크다
신명아파트 동일 면적대의 실거래 12건은 70,000,000원부터 135,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 105,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 108,400,000원, 최신 거래는 2026.01.의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.13㎡ | 11 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 84.13㎡ | 11 | 127,000,000원 |
| 2025.11 | 84.13㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 84.13㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 84.13㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.01 | 84.13㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.12 | 84.13㎡ | 9 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 84.13㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 83.81㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 2023.11 | 84.13㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2023.09 | 84.13㎡ | 1 | 121,000,000원 |
| 2023.09 | 84.13㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 108,400,000원 |
인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 86,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 80.1%로, 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 4.7% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료도 없습니다. 다만 동일 면적대에서도 거래가가 70,000,000원부터 135,000,000원까지 크게 벌어져 있으므로 층·수리 상태와 실제 점유 상태에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 축산업협동조합중앙회 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 해남축산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대흥새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대흥새마을금고 | 9,593,898원 | 9,593,898원 |
| 갑구 5번 가압류 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 해남축산업협동조합 | 7,744,581원 | 243,702원 |
| 그 밖의 채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 443,731,465원, 채권자 배당액 84,837,600원, 미배당액 358,893,865원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원 기준입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 86,800,000원 | 84,837,600원 | 358,893,865원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 60,759,999원 | 59,266,319원 | 384,465,146원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 42,531,999원 | 41,366,423원 | 402,365,042원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 입찰자의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호수는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 6층입니다.
- 주위환경. 해남공업고등학교 남서측 인근으로 소규모 아파트, 단독주택, 근린생활시설과 각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측과 남동측에 포장도로가 개설돼 있으며, 토지는 평지의 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,976㎡, 공시지가는 333,500원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 유효 등기 재확인. 2007년 매각 말소와 2013년 해지 기록을 기준으로 말소기준권리 및 현재 유효 권리를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 배당표 원본 대조. 예상배당표에 이미 말소된 과거 권리가 포함돼 있으므로 배당요구종기, 채권계산서와 법원 기록을 확인하세요.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사 원본으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 미납관리비. 미납관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 관리사무소에서 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 가격 편차. 동일 면적 거래가 70,000,000원부터 135,000,000원까지 분포하므로 층·향·수리 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 매각기일 확인. 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 원본 대조와 현장 상태다
이 물건의 등기 연혁은 복잡해 보이지만 핵심은 분명합니다. 2007년 이전 권리는 경매 매각으로 말소됐고, 2008년 근저당도 해지됐습니다. 현재 말소기준은 2013.12.04. 해남신용협동조합 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 86,800,000원이 최근 12개월 평균 108,400,000원의 80.1%로 시세 아래에 있습니다. 최근 거래 추세도 4.7% 상승 흐름입니다. 다만 106세대의 1992년 준공 단지이고 거래 편차가 크며, 임대관계와 미납관리비가 확인되지 않았습니다. 특히 예상배당표가 2007년 말소 연혁과 맞지 않는 부분은 반드시 원본을 통해 해소해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 매력 구간, 최종 판단은 등기·배당·점유의 삼중 대조 후가 적절합니다.