광주지방법원 2025타경50636. 완도읍 가용리 금강빌라1동 2층 202호, 비교 면적 84.3㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 정재호는 2020.10.15. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 완도농업협동조합 앞으로 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부에는 2014년 방림신용협동조합 근저당과 조영연의 가압류, 2019년 가처분 및 강제경매 기록이 보이지만, 각각 말소등기가 이뤄졌거나 2020.10.15. 강제경매 매각으로 정리됐습니다. 따라서 현재 권리분석은 과거 등기 자체가 아니라 2020.10.15. 이후 새로 형성된 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1040-14 금강빌라1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 전라남도 완도군 완도읍 개포로 180-2 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교 면적 84.3㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 정재호 (2020.10.15. 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 완도농업협동조합 / 136,013,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 2020년 매각 이후를 봐야 한다
과거 방림신용협동조합 근저당과 조영연의 가압류·가처분은 현재 인수할 권리가 아닙니다. 2014년 가압류는 2017.03.30. 말소됐고, 방림신용협동조합의 을구 2번 근저당과 2019년 가처분·강제경매개시결정은 2020.10.15. 강제경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리인 완도농업협동조합 근저당 이후에 설정된 2025년 가압류 5건과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정정훈 | 202호 · 주거 | 2021.06.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
정정훈의 전입신고일 2021.06.30.은 말소기준권리 설정일 2020.10.15.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 전입일 기준 대항력은 성립하지 않고, 미배당 보증금을 매수인이 승계할 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임차인의 실제 배당 여부는 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 표본이 얇다
금강빌라(1)는 총 6세대이며 2014.03.26. 준공됐습니다. 동일 면적 84.3㎡의 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026.03.의 185,000,000원 1건입니다. 과거 전체 평균 196,666,666원보다 최신 거래를 우선해 비교하면, 현재 최저가 140,000,000원은 최근 시세의 75.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.3㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2023.09 | 84.3㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.08 | 84.3㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.3㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 최저가가 최신 실거래보다 낮습니다. 그러나 최근 거래는 5층 물건 1건이고 본건은 2층이므로 층별 가격 차이를 이 표본만으로 확정할 수 없습니다. 또한 최근 가격이 이전 거래보다 8.6% 하락한 흐름입니다. 전체 평균 대비 71.2%라는 숫자보다 최신 거래 대비 75.7%와 하락 추세를 함께 보는 것이 안전합니다.
③ 배당 산식 교차검증 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,760,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 방림신용협동조합 | 526,500,000원 | 137,240,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 방림신용협동조합 | 137,540,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 조영연 | 86,200,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 완도농업협동조합 | 168,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,871,885원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 89,940,687원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 68,673,330원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 196,331,234원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 수협은행 | 22,452,044원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
산식상 총 채권액은 1,311,509,180원, 채권자 배당액은 137,240,000원, 미배당액은 1,174,269,180원입니다. 다만 과거 말소 권리가 포함된 계산이므로 실제 배당표는 등기부·채권계산서·배당요구 내역을 기준으로 재산정해야 합니다. 이 불일치는 매수인 인수금액을 발생시키는 사유는 아니며, 현재 권리 기준 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용 상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 안의 2층 202호입니다.
- 입지. 완도군 완도읍 가용리 소재 완도수산고 남동측 인근으로, 주변은 상업용 건물과 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통입니다. 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 380,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역·도시지역·중점경관관리구역에 포함되고, 준보전산지와 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 거래는 확인되지만 거래 표본과 매수층이 얇을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 과거 권리의 말소 여부 확인. 방림신용협동조합 근저당, 조영연 가압류·가처분이 등기부에서 실제 말소 상태인지 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소 권리를 포함한 배당 산식과 현재 등기가 일치하지 않습니다. 완도농업협동조합 근저당을 기준으로 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 정정훈은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 명도 협상과 배당 관계를 위해 원본 기록을 확인하세요.
- 실내 상태 확인. 최신 실거래는 5층이고 본건은 2층입니다. 내부 수리 상태와 층별 가격 차이를 현장 조사 없이 동일하게 볼 수 없습니다.
- 환금성 보수적 평가. 총 6세대이고 최근 12개월 거래가 1건입니다. 단기 매도 계획이라면 실제 지역 중개 수요와 예상 매도 기간을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 -8.6%입니다. 전체 평균보다 최신 거래 185,000,000원을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 점유가 확인된 만큼 인도명령 가능 여부와 이사 협의 기간을 입찰 자금계획에 반영하세요.
- 관리비·세금 원본 대조. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 관계기관에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부
이 물건의 권리분석 핵심은 2014년부터 이어진 과거 등기 기록에 흔들리지 않고 2020.10.15. 강제경매 매각 이후의 권리관계를 분리해 보는 것입니다. 현재 말소기준권리는 완도농업협동조합 근저당이며, 임차인 전입과 2025년 가압류는 모두 그 이후입니다. 매수인이 떠안을 권리와 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.
가격은 최저가 1.4억이 최신 거래 1.85억의 75.7%라 숫자상 여유가 있습니다. 다만 6세대 다세대주택, 최근 거래 1건, -8.6%의 하락 추세를 고려하면 시세 확신도는 높지 않습니다. 또한 배당 산식에 이미 말소된 과거 권리가 포함된 불일치가 있어 원본 대조가 필요합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 현장 확인을 전제로 판단할 물건입니다.