광주지방법원 2025타경50646. 완도읍 군내리 894-19 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지목이 대이고 면적은 277㎡이며, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형입니다. 현재 최저매각가는 감정가 61,175,260원의 70%인 42,823,000원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리관계는 오래된 근저당과 다수의 가압류·압류가 얽혀 복잡해 보이지만, 낙찰자가 떠안을 권리와 채무는 0원으로 계산됩니다.
다만 “인수 0원”과 “물건 자체가 안전하다”는 같은 뜻이 아닙니다. 지적도상 맹지이지만 인접 토지인 군내리 894-9 일부에 개설된 도로를 통해 진출입하고 있고, 인접 토지와의 경계도 불명확합니다. 건물 역시 공부상 군내리 894-11과 894-19 지상에 소재하지만 현황은 894-19 토지 지상에 있는 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 권리분석보다 접근로, 경계, 건물 배치의 현장 검증이 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 완도읍 군내리 894-19 · 도로명주소 노두목길 34 |
| 등기상 부동산 | 전라남도 완도군 완도읍 군내리 894-11, 894-19 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 토지 | 대 277㎡ · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제1종일반주거지역 |
| 공시지가 | 66,300원/㎡ |
| 소유자 | 김준화 · 2001.06.28 증여로 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 61,175,260원 / 42,823,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 해남군수산업협동조합 / 181,662,458원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 인수는 0원
말소기준은 1984.10.31 완도단위농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 남도레미콘·해남군산림조합·완도농업협동조합·해남군수산업협동조합의 가압류, 국의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석심 | 미상 | 2005.09.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김석심의 전입일은 말소기준일인 1984.10.31보다 뒤인 2005.09.16이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 후순위 전입이므로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 현황 리스크 — 맹지·경계·건물 소재 차이
- 지적도상 맹지. 토지의 도로접면은 세로한면(불)이며, 지적도상 맹지로 조사됐습니다.
- 현황 진출입. 인접지인 군내리 894-9 토지 일부에 도로가 개설돼 있고 이를 통해 진출입이 가능합니다.
- 경계 불명확. 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 건물 소재 차이. 건물은 공부상 군내리 894-11과 894-19 지상에 있으나, 현황은 894-19 토지 지상에 소재합니다.
- 제시외 부속사. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 부속사 2개는 각각 1.44㎡와 2.4㎡이며 하나의 건물로 사용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다.
- 토지 규제. 준보전산지에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,823,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,170,814원 |
| 근저당 · 완도단위농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사남도레미콘 | 33,223,080원 | 33,223,080원 |
| 가압류 · 해남군산림조합 | 24,721,971원 | 8,429,106원 |
| 청구액 기준 채권 | 181,662,458원 | 0원 |
| 가압류 · 완도농업협동조합 | 26,534,644원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 22,011,505원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 55,290,682원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 26,791,779원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 12,953,197원 | 0원 |
| 가압류 · 완도농업협동조합 | 13,933,566원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 53,650,556원 | 0원 |
| 가압류 · 해남군수산업협동조합 | 34,415,303원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 485,188,741원, 채권자 예상배당은 41,652,186원, 미배당은 443,536,555원입니다. 선순위 근저당 채권액과 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 후순위 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 42,823,000원 | 41,652,186원 | 443,536,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 29,976,099원 | 29,036,529원 | 456,152,212원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 20,983,269원 | 20,205,570원 | 464,983,171원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 권원 확인. 군내리 894-9 일부에 개설된 도로를 실제로 이용할 수 있는지 현장과 관련 서류를 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와의 경계가 불명확하므로 토지 277㎡의 실제 경계를 측량으로 확인하세요.
- 건물 배치 대조. 공부상 894-11·894-19와 현황 894-19의 차이, 주건물과 부속사의 위치를 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함된 부속사 2개와 수목의 현황·사용관계를 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 김석심의 실제 점유 여부, 계약관계와 소유자 김준화 및 근저당 채무자와의 관계를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 완도단위농업협동조합 근저당 채권 잔액과 당해세·최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 거래사례와 이용 제한을 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 오래된 권리가 다수 쌓여 복잡해 보입니다. 그러나 말소기준은 1984.10.31 근저당으로 명확하고, 임차인 김석심의 전입은 2005.09.16이어서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있어 권리 인수는 0원입니다.
반대로 부동산의 실제 상태는 간단하지 않습니다. 지적도상 맹지이고, 진입은 인접 토지 894-9의 도로 현황에 의존합니다. 경계가 불명확하며 건물의 공부상 소재와 현황 소재에도 차이가 있습니다. 현재 최저가는 42,823,000원이지만, 실질취득액이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰하기보다 진입로 확인 → 경계측량 → 건물 배치 확인 → 가격 검증의 순서로 접근해야 합니다. 권리는 통과, 현황은 보류. 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 토지와 건물을 실제로 어떻게 이용할 수 있는지에 있습니다.