광주지방법원 2025타경50652. 전남 완도군 금일읍 장정리 427의 토지와 제1동호 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물이 함께 매각되는 물건입니다. 감정 이용상태는 공장(미역제조업소)이지만 현황은 미운영 중입니다. 토지는 1,307㎡, 지목은 대, 계획관리지역에 해당합니다.
현재 권리분석의 기준은 2022년 10월 28일 설정된 농협은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그보다 뒤에 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없다고 명시돼 있습니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 공장으로 실제 사용할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 장정리 427 제1동호 도로명: 전라남도 완도군 금일읍 도장1길 42-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(미역제조업소) · 현황 미운영 |
| 토지 | 1,307㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 건물 | 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 전기·조명·급배수·화재탐지 및 경보설비 |
| 소유자 | 어업회사법인주식회사구동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 386,583,600원 / 270,609,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 195,375,756원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
2017년부터 2020년 사이 설정된 수협은행·김태영 근저당권과 여러 가압류·압류는 2020년 10월 23일 선행 임의경매 매각과 함께 말소됐습니다. 이후 현재 소유자가 2022년 10월 28일 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권도 모두 해당 사항이 없습니다. 말소기준권리 뒤의 기술보증기금·제이비우리캐피탈·농협은행· 우리금융캐피탈·소상공인시장진흥공단 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
감정가는 386,583,600원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 270,609,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 189,426,300원, 그다음은 132,598,409원으로 계산돼 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 주변 거래가보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 270,609,000원 | 3,385,312,904원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 189,426,300원 | 3,465,359,046원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 132,598,409원 | 3,521,391,347원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,588,526원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 420,000,000원 | 266,020,474원 |
| 전체 채권 | 3,651,333,378원 | 266,020,474원 |
| 총 미배당 | - | 3,385,312,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션에는 2020.10.23 선행 경매로 말소가 기재된 2017년 수협은행 근저당권이 선순위 배당 대상으로 반영돼 있습니다. 현재 유효한 등기 권리와 배당순위가 일치하는지는 최신 등기사항전부증명서·배당요구종기 내역·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·공장 가동성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 금일읍 장정리 도장마을 북측 인근으로, 마을·농경지·자연림이 섞인 해안 농어촌지대 및 농경지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 있어 전반적인 교통상황은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 진입로. 동측 세로는 고저차로 진출입이 불가능하고, 북서측 인접필지 포장도로는 감정 당시 대차 등으로 가로막혀 차량 통행이 불가능했습니다.
- 이용상태. 공장인 미역제조업소로 이용됐으나 현황은 미운영 중입니다. 건물은 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층입니다.
- 기계기구. 일괄매각되는 기계기구의 부대설비 가운데 열풍건조기·대차·채반 등 일부가 파손됐거나 소재가 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 1,307㎡, 지목 대, 완경사 사다리형이며 공시지가는 10,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 생산관리지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 진입을 직접 확인. 북서측 포장도로의 통행 가능 여부, 장애물 제거 가능성, 인접필지 이용관계와 대형 차량 회차 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 전수 대조. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록과 현장 설비를 하나씩 대조하고, 파손·소재불명 설비를 제외한 실제 잔존가치를 산정해야 합니다.
- 재가동 비용 점검. 미운영 기간, 전기·급배수·화재설비 상태, 미역 제조설비의 수리 및 교체비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·제1동호·제시외 건물·기계기구가 모두 매각 범위에 포함되는지 각 목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 가격을 시세와 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 근거가 없습니다. 토지·건물·잔존 기계가치를 각각 나눠 평가해야 합니다.
- 배당순위 불일치 확인. 2020년 말소 등기와 배당 시뮬레이션의 선순위 권리가 다르므로 최신 등기부와 매각물건명세서, 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 조세·공과금 확인. 국세 압류가 등기돼 있으므로 당해세, 체납 공과금과 공장 관련 부담금을 관할기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 공장 기능은 현장에서 결정된다
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없고 법정지상권도 해당하지 않아, 등기상 인수 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 경매 투자에서 인수액 0원이 곧 안전한 수익을 뜻하지는 않습니다. 현황 미운영 공장이고, 일부 기계기구는 파손 또는 소재불명이며, 감정 당시에는 공장 운영의 전제인 차량 통행조차 확보되지 않았습니다.
최저가 270,609,000원은 감정가의 70%지만 이를 주변 시세의 70%로 해석할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 진입 가능성, 남아 있는 설비 가치, 재가동 비용, 도서지역에서의 환금성입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 현장성과 가격은 보수적으로 검토입니다.
