광주지방법원 2025타경34166. 전남 장성군 삼서면 홍정리 36-1 소재 물건으로, 감정 이용상태는 공장 및 숙소입니다. 토지는 공장용지 11,732㎡이고, 소유자는 홍성용입니다. 권리분석의 기준점은 2015.10.05 중소기업은행 근저당권 228,000,000원입니다. 그 뒤 2016년 100,000,000원, 2019년 310,000,000원의 중소기업은행 근저당이 추가됐고, 2025.10.23 같은 은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 1,516,457,240원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가 849,216,000원, 감정가의 56%입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 농촌지대에 위치한 공장·숙소 및 토지입니다. 차량 접근은 가능하지만 노폭이 협소하고 대중교통여건은 보통으로 조사됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 삼서면 홍정리 36-1 · 전라남도 장성군 삼서면 상도홍정로 57-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 숙소 |
| 토지 | 공장용지 11,732㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍성용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,516,457,240원 / 849,216,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 598,610,180원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역(전부제한지역) |
| 공시지가 | 34,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권과 경매개시
말소기준권리는 2015.10.05 을구 3번 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 228,000,000원이며, 2016.09.01 100,000,000원, 2019.10.07 310,000,000원의 근저당이 뒤따릅니다. 2019년 근저당 중 65,000,000원은 2023.09.14 신용보증기금에 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 일부 이전됐습니다. 2025.09.23 파산선고 뒤 2025.10.23 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진종례 | 2025.01.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
진종례의 전입일은 2025.01.31로 말소기준권리인 2015.10.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 대항력이 없는 후순위 점유이므로 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다.
③ 가격 구조 — 감정가 56%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차는 2회 유찰 상태로, 감정가 1,516,457,240원 대비 최저매각가 849,216,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 594,451,200원, 4회 유찰 시 416,115,840원입니다. 다만 본건은 지방도 주변 농촌지대의 공장·숙소 및 토지이므로 감정가 대비 할인율과 실제 처분 가능 가격은 별개로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 849,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,892,160원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,323,840원 |
현재 최저가 849,216,000원 가정에서는 배당대상 채권 638,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 200,323,840원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·건물·매각범위
- 이용상태. 감정평가상 공장 및 숙소로 이용 중입니다.
- 공장 건물. 일반철골조 판넬지붕 단층 구조이며 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 판넬잇기, 바닥은 에폭시도포, 창호는 PVC샷시창호입니다.
- 숙소 건물. 경량철골조콘크리트평슬래브지붕 1층 및 벽돌조콘크리트평슬래브지붕 2층 구조로, 급배수·위생·난방·태양열온수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 11,732㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 수목, 오버헤드크레인, 태양열온수설비, 관정을 포함합니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 콘테이너, 계사, 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성군 삼서면 홍정리 홍정2리마을회관 북동측 인근이며, 주위는 지방도 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 노폭이 협소하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형)이며 가축사육제한구역 전부제한지역입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이 포함되고 자연취락지구에 저촉되며, 농업보호구역·농림지역과 접하고 가축사육제한구역이 포함 또는 접합니다.
- 환금성. 아파트와 같은 표준화 주거상품이 아니라 공장·숙소와 11,732㎡ 토지를 일괄 취득하는 구조이고 이미 2회 유찰됐으므로, 매수수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 진종례의 전입일은 2025.01.31로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 범위는 현장에서 확인하세요.
- 파산 관련 최신등기 확인. 2025.09.23 파산선고와 2025.10.23 경매개시결정 이후 변동사항을 최신 등기부로 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·수목·오버헤드크레인·태양열온수설비·관정은 포함되고, 이동 가능한 콘테이너·계사·비닐하우스는 제외됩니다.
- 신용보증기금 일부 이전. 2019년 근저당 중 65,000,000원의 일부 이전등기가 있으므로 채권관계와 배당표를 최신 서류로 확인하세요.
- 도로·현장 동선. 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소하므로 공장 운영·대형차량 진출입에 필요한 실제 도로 상태를 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 공장·숙소 수요와 토지 활용 가능성을 기준으로 별도의 처분가치를 산정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.10.05 중소기업은행 근저당, 실제 임차인 진종례의 전입은 2025.01.31로 후순위이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 인수형 임차보증금이 핵심 위험으로 남는 구조가 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가 1,516,457,240원에서 2회 유찰되어 최저가가 849,216,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공장·숙소와 11,732㎡ 토지의 일괄매각입니다. 지방도 주변 농촌지대, 협소한 노폭, 공장용 부동산이라는 특성을 고려하면 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 인수 0원, 승부처는 환금성과 실제 사용가치. 이 사건은 현장 확인과 매각범위 검증이 응찰가보다 먼저입니다.
