광주지방법원 2025타경50695. 전남 완도군 금일읍 척치리의 토지와 농가주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로 농가주택으로 이용 중이며, 토지면적은 617㎡입니다. 감정가는 143,748,160원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 100,624,000원입니다.
표면적인 권리구조는 임차인 없이 진행되고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없다고 적혀 있습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부 채권보다 토지와 제시외 건물의 물리적 관계입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있고, 그 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 지적도상 도로 접면과 달리 현황은 맹지이며, 인접 토지를 통해서만 차량 진출입이 가능한 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 금일읍 척치리 1141 · 척치리 1141-1 제1동 · 척치17번길 111-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 농가주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 · 위생설비·난방설비·태양광발전설비 |
| 토지 | 대 617㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 김정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 143,748,160원 / 100,624,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 555,099,680원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 채권보다 현장 권리가 핵심
임차인 없음. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 배당계산 역시 현재 최저가를 기준으로 집행비용과 완도농업협동조합 근저당권에 먼저 배당한 뒤, 2024년 가압류 채권에 잔액을 배당하고 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 매각 범위 — 포함되는 것과 제외되는 것이 갈린다
| 구분 | 대상 | 입찰 판단 |
|---|---|---|
| 매각 포함 | 토지·목록 건물 일괄매각, 지상 수목, 목록 3 건물의 목재데크, 옥상 태양광발전설비 | 낙찰대금에 포함되는 범위 |
| 매각 제외 | 제시외 건물, 가설건축물인 컨테이너 건물 등, 기계기구 등 | 소유관계·철거·사용관계 별도 확인 |
| 가격 제한 | 목록 1·2의 가액은 제시외 건물로 인해 제한받는 가액 | 제시외 건물 영향이 이미 감정에 반영됨 |
| 경계 문제 | 일부 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 소재, 인접 토지와 경계 불명확 | 경계측량과 현황 배치 확인 필요 |
매각 대상과 제외 대상이 같은 현장에 섞여 있습니다. 특히 일부 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 있다는 점은 단순한 미등기 건물 문제를 넘어, 소유권 경계·건축물 철거 가능성·인접 토지 소유자와의 관계까지 연결됩니다. 목록 토지와 건물만 취득한다고 해서 현장 전체를 자유롭게 사용할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%라 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 143,748,160원의 70%인 100,624,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 도서지역 농가주택·토지는 건물 상태뿐 아니라 도로, 선박 이동을 포함한 교통, 토지 형상, 경계, 인접 토지 이용관계에 따라 거래가격 편차가 클 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,208,736원 |
| 1. 근저당 · 완도농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 467,974,425원 | 26,415,264원 |
| 3. 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 70,463,727원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 완도금일수산업협동조합 | 10,481,369원 | 0원 |
| 5. 경매개시 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 620,919,521원 중 98,415,264원이 배당되고, 미배당액은 522,504,257원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 건물은 농가주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층으로, 위생설비·난방설비·태양광발전설비를 갖추고 있습니다.
- 주위환경. 척치마을 북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 자연림이 소재하는 해안 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 도서지역에 소재해 제반 교통상황은 불편합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 617㎡이며 완경사·부정형입니다. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고, 임업용산지·준보전산지·농림지역에 접합니다.
- 도로. 자료상 도로접면은 세로한면으로 표시되지만, 매각물건명세서상 현황은 맹지입니다. 동측 인접필지인 척치리 1142-1, 1143 등을 통해 차량 진출입이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 공시지가. ㎡당 7,240원입니다.
- 환금성. 도서지역·농가주택·맹지·부정형 토지에 더해 법정지상권과 경계 문제가 있어 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 제시외 건물의 소유자, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 변동을 확인해 법정지상권 성립 요건을 별도로 판단해야 합니다.
- 경계측량. 제시외 건물 일부가 인접필지에 걸쳐 있고 경계가 불명확하므로, 현황측량과 경계측량으로 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 진입권 확인. 현황상 맹지이므로 척치리 1142-1, 1143 등을 통한 통행의 법적 근거와 토지 소유자의 동의 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 특정. 제시외 건물, 컨테이너 등 가설건축물, 기계기구의 위치와 소유자를 현장에서 표시해 매각 포함 자산과 구분해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 옥상 태양광발전설비는 매각에 포함되므로 설비 상태와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 대조. 2015년 근저당권과 2024년 가압류의 순위, 실제 말소기준 및 매각 후 소멸 여부를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 현지 농가주택·토지 거래와 철거·측량·통행 확보 비용을 함께 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 현장 사용권이 더 중요하다”
이 사건은 임차인도 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 숫자만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있고, 현황은 맹지이며, 일부 건물은 인접필지에 걸쳐 있고 경계도 불명확합니다.
최저가 100,624,000원은 감정가의 70%지만, 비교 실거래가 없어 시세 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 도서지역의 낮은 접근성까지 고려하면, 이 물건의 가치는 건물 외형보다 실제로 어디까지 소유하고, 어떤 길로 들어가며, 제시외 건물을 어떻게 처리할 수 있는지에 달려 있습니다. 등기상 인수는 낮지만 현장 권리 난도는 높습니다. 측량·통행·법정지상권 검토가 끝나기 전에는 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.