광주지방법원 2025타경34371. 광주 광산구 신창동 정원씨티캐슬 12층 1205호, 전용 38.9235㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 127,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 71,120,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 빠른 전입자입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2023.10.19 설정된 주식회사삼호저축은행 근저당권 157,300,000원입니다. 2013년 주식회사우리은행 근저당권은 2023.10.19 이미 말소돼 현재 경매의 말소기준으로 볼 권리가 아닙니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 곽성채의 전입일이 2022.10.11이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34371 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1128-4 12층 1205호 · 광주광역시 광산구 왕버들로265번길 5-7 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 38.9235㎡ · 제13층 건 중 제12층 |
| 소유자 | 주식회사정원씨티 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 71,120,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사삼호저축은행 / 66,380,010원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.19 주식회사삼호저축은행 근저당권 · 채권최고액 157,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인이 변수
등기부만 보면 말소기준 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인은 1명이며, 곽성채는 2022.10.11 전입해 2023.10.19 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 정보만으로 대항력 有 또는 구체적인 인수액을 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽성채 | 2022.10.11 | 미상 | 미상 | 2025.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
정원씨티캐슬 동일면적 38.92㎡의 최근 거래를 보면 전체 12건 평균은 113,500,000원이지만, 가격 판단에는 과거 고가 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.92㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 38.92㎡ | 8 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 38.92㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.12 | 38.92㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2025.07 | 38.92㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 38.92㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2025.03 | 38.92㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.01 | 38.92㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2024.12 | 38.92㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2024.11 | 38.92㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.92㎡ | 6건 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.92㎡ | 12건 | 113,500,000원 |
현재 최저가 71,120,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%입니다. 최신 거래 95,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 그러나 이 차이는 인수 전 최저가 기준일 뿐입니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰 후 부담까지 합친 실질취득가가 최근 시세보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,680,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사삼호저축은행 | 157,300,000원 | 69,439,840원 |
| 미배당 | - | 87,860,160원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정표에서는 집행비용 1,680,160원을 제외한 69,439,840원이 삼호저축은행에 배당되고 87,860,160원이 미배당됩니다. 다만 곽성채의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인의 실제 배당 및 매수인 승계 여부가 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 71,120,000원 | 69,439,840원 | 87,860,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 49,784,000원 | 48,487,888원 | 108,812,112원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 34,848,800원 | 33,821,522원 | 123,478,478원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전용 38.9235㎡·13층 건 중 12층입니다.
- 입지. 수문초등학교 북동측 인근이며 주변은 대단위 아파트단지와 상가 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남측 왕복 4차로·북측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 정원씨티캐슬은 73세대, 2013.02.25 준공이며 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 최근 가격 흐름은 -9.2%입니다.
- 경매 흐름. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%이며 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 곽성채 보증금 확인. 전입일 2022.10.11이 말소기준 2023.10.19보다 빠릅니다. 보증금 확인 전에는 매수인 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권의 성립·순위와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다.
- 배당 후 잔액 확인. 배당요구일은 2025.12.24입니다. 실제 배당으로 보증금이 모두 회수되는지, 남는 금액이 승계되는지 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 구간 우선. 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 기준으로 보고, 최근 추세 -9.2%의 하락 흐름을 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 71,120,000원은 최근 12개월 평균의 65.9%지만 인수 전 금액입니다. 실질취득가가 확정되기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·임대차관계·등기부를 입찰 직전 다시 대조해 임차관계 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “7,112만원”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 두 차례 유찰돼 71,120,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 108,000,000원의 65.9% 수준입니다. 하지만 최근 시장 자체가 -9.2% 하락했고 최신 거래는 95,000,000원입니다. 그보다 더 중요한 것은 2022.10.11 전입한 곽성채입니다.
말소기준은 2023.10.19이므로 전입 시점이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 우선변제와 매수인 승계액도 미상으로 남습니다. 결국 이 사건은 최저가가 낮아서 바로 매력적인 물건이 아니라, 선순위 전입 임차인의 보증금을 확인해야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있는 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 단순하지만 임차관계가 해소되지 않아 종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
