인수 0원보다 중요한 ‘경계 복원과 점유 확인’ — 시흥 셀럽시티 104호

수원지방법원 2024타경5700. 시흥 정왕동 셀럽시티 주건축물제1동 1층 104호로, 집합건축물대장상 용도는 소매점이고 현황은 인접 105호와 벽체 구분 없이 근린생활시설인 거북섬 마린약국으로 이용 중입니다. 소유자 홍영란 씨는 2023년 10월 11일 매매를 원인으로 680,000,000원에 취득했고, 2023년 11월 7일 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후 우리카드 가압류, 경매개시결정, 시흥시 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다.

권리의 선후관계만 보면 구조는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않습니다. 경매 대상은 104호인데 현재 영업 공간은 105호와 연결되어 있고, 근저당권에도 105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 104호만 독립적으로 사용하거나 처분하려면 경계벽 복원과 설비·출입 동선, 점유관계를 실제 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2023년 11월 7일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 우리카드 가압류 6,579,340원, 신한은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 등기상 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 115,463,000원을 가정한 배당 산정에서는 집행비용을 제외한 113,046,518원이 신한은행에 배당되고, 우리카드와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

② 점유·임대관계 — “임차인 없음”으로 단정하면 안 된다

신고된 임차인 내역만으로 이 물건을 곧바로 “임차인 0명”이라고 결론 내리기 어렵습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현황상 약국 영업 공간으로 사용 중입니다. 상가 점유자의 대항력과 우선변제 여부는 사업자등록 신청일, 실제 점유개시일, 보증금, 확정일자 등을 확인해야 판정할 수 있습니다. 확인 전 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 5회 유찰이어도 시세 판단은 유보

감정가 687,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,463,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다만 동일 용도·동일 권역의 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

유찰이 늘어날수록 신한은행과 우리카드의 미배당액은 커지지만, 이 채권 미회수액이 곧바로 낙찰자의 인수금액으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 다만 5회 유찰 자체는 104·105호 통합 사용, 점유관계 미상, 경계 복원, 별도등기 등 물건 특성에 대해 시장이 보수적으로 접근하고 있을 가능성을 점검하게 하는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,463,000원 가정)

집행비용·채권최고액 기준의 예상 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권계산서와 배당요구, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 물적 특수성 — 104호만 독립적으로 쓸 수 있는가

• 경계벽 철거. 104호와 105호를 일체로 사용하기 위해 경계벽이 철거되어 있습니다.
• 독립성 판단. 감정평가사의 2024.12.27. 사실조회 회신에는 구조상 독립성이 있고, 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능하다고 기재되어 있습니다.
• 복원 범위. 낙찰 후 104호를 단독으로 사용하려면 경계벽뿐 아니라 출입구, 전기·급배수설비, 소방·영업시설의 분리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 신한은행 근저당권의 공동담보로 같은 건물 제1층 제105호가 기재되어 있습니다.
• 별도등기. 대지권의 목적인 토지에는 별도등기인 금지사항 등기가 있습니다. 구체적인 등기 내용과 매각 후 효력은 토지 등기 원문으로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없는 것으로 평가됐습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 시흥시 정왕동 거북섬동 행정복지센터 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 주변에 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 40미터, 남동측 약 35미터, 북서측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 1층 104호이며 위생·급배수·전기·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가로장방형 상업용 건부지이며 토지면적은 913.5㎡, 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다.
• 계획·제한. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함되며 상대보호구역과 도로 관련 제한이 있습니다.
• 환금성. 소매점이면서 특정 영업시설인 약국으로 일체 사용 중이고 5회 유찰된 물건이므로, 일반 주거용 부동산보다 수요층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 거북섬 마린약국의 실제 운영자, 104호 사용 권원, 임대차계약서와 보증금 유무를 확인하세요.
• 사업자등록 확인. 사업자등록 신청일과 점유개시일, 확정일자 여부를 확인해 상가임차인의 대항력·우선변제 가능성을 판정해야 합니다.
• 105호 확인. 105호 소유자와 점유자, 공동담보 및 경매 진행 여부, 낙찰 후 공간 분리 협의 가능성을 확인하세요.
• 복원 견적. 경계벽, 전기·급배수·소방·냉난방·출입구를 104호 단독 구조로 복원하는 비용을 응찰가에 반영하세요.
• 별도등기 원문. 대지권 목적 토지의 금지사항 등기 내용과 매각 후 효력을 토지 등기부에서 직접 대조하세요.
• 가격 조사. 감정가 대비 16.81%라는 수치만 보지 말고 인근 1층 근린생활시설의 임대료·공실·매매사례와 104호 단독 수익성을 조사하세요.
• 조세·관리비. 시흥시 압류 관련 조세채권, 당해세, 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 2024.12.27. 사실조회 회신 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸해도 공간 문제는 남는다”

이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023년 11월 7일 신한은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 등기보다 점유와 공간 독립성에 있습니다.

104호는 105호와 경계 없이 약국으로 사용 중이고 임대관계는 미상입니다. 경계 복원이 가능하다는 회신은 있지만, 복원비와 단독 영업 가능성까지 보장하는 것은 아닙니다. 대지권 목적 토지의 별도등기와 105호 공동담보 관계도 원문 검토가 필요합니다. 5회 유찰로 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 비교 시세가 확인되지 않는 상태에서 “싸다”는 결론부터 내리는 것은 금물입니다. 권리 인수는 0원으로 산정되지만, 점유·복원·환금성 비용을 더한 실질취득 구조를 확인한 뒤 응찰해야 하는 조건부 검토 물건입니다.