수원지방법원 2024타경5700. 시흥시 정왕동 셀럽시티 주건축물제1동 1층 105호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고 감정평가 당시에는 인접한 104호와 벽체 구분 없이 ‘거북섬 마린약국’으로 일괄 이용되고 있습니다. 감정평가사의 사실조회 회신에는 104호와 일체 사용하기 위해 경계벽이 철거됐지만 구조상 독립성이 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능하다고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준은 2023년 11월 7일 신한은행 근저당권입니다. 이후 우리카드 가압류, 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순히 “인수 0원 = 안전”으로 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지에 별도등기(금지사항 등기)가 있다는 비고가 있고, 현황상 104호와 결합 사용 중이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬로 219, 1층105호 (정왕동,셀럽시티 주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제1층 제105호 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 근린생활시설(거북섬 마린약국) |
| 소유자 | 홍영란 (2023.11.07. 소유권이전, 거래가액 680,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 80,824,000원 (6회 유찰, 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,278,941,030원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.07. 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 1,464,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 임차관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 금액상 인수 0원, 그러나 별도등기는 따로 확인
말소기준권리는 2023.11.07. 설정된 신한은행 근저당권 1,464,000,000원입니다. 이 근저당은 같은 건물 104호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 2024.07.22. 우리카드 가압류 6,579,340원, 2024.12.02. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 시흥시 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 11.76%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 80,824,000원으로 감정가 687,000,000원의 11.76% 수준입니다. 6회 유찰 뒤의 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 동일 물건을 비교할 수 있는 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 80,824,000원 | 11.76% | 1,391,610,172원 |
| 7회 유찰 시 | 56,576,800원 | 8.24% | 1,415,420,922원 |
| 8회 유찰 시 | 39,603,760원 | 5.76% | 1,432,088,448원 |
최저가는 80,824,000원에서 추가 유찰 시 56,576,800원, 39,603,760원으로 내려가지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자 측에서 회수하지 못하는 금액이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,854,832원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,464,000,000원 | 78,969,168원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,579,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 1,854,832원을 제외한 78,969,168원이 신한은행에 배당되고, 우리카드와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 1,391,610,172원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 금액상 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현 이용. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 감정평가 당시 104호·105호를 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설인 ‘거북섬 마린약국’으로 이용 중입니다.
- 입지. 시흥시 정왕동 ‘거북섬동 행정복지센터’ 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 40m, 남동측 약 35m, 북서측 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방 형태입니다. 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당하고, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물의 1층 104호·105호이며 위생·급배수·전기·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 공부·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 소매점·근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐으며, 독립호실이 인접호와 결합 사용 중이라는 점 때문에 일반적인 단독 호실보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 11.76%지만 최근 실거래 기준 시세가 없어 시장가 대비 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 ‘별도등기(금지사항 등기)’가 있다는 매각물건명세서 비고가 있으므로 등기 내용과 매각 후 효력을 직접 대조해야 합니다.
- 104호와의 독립성 확인. 현황은 104호와 벽체 없이 일체 사용 중입니다. 감정평가 회신상 복원 가능하지만 실제 경계·출입·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 104호를 공동담보로 두고 있으므로 공동담보 관계와 각 물건의 경매 진행 상황을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 약국 운영 주체와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 가격만의 문제인지, 상가 수요·호실 결합 사용·별도등기 등 복합 요인이 반영된 것인지 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 별도등기 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 왜 6번 유찰됐는지가 중요하다”
배당표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 배당표 밖에 있습니다. 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 이미 6회 유찰됐습니다. 더구나 105호는 104호와 경계벽을 철거해 약국으로 일체 사용 중이고, 대지권 목적 토지에는 별도등기(금지사항 등기)가 있습니다.
따라서 이 물건은 “인수 0원이니 권리가 깨끗하다”는 한 문장으로 판단할 대상이 아닙니다. 금액상 인수는 없지만, 별도등기 내용·104호와의 물리적 독립성·실제 점유관계·상가 환금성을 모두 확인한 뒤에야 현재 80,824,000원이 의미 있는 가격인지 판단할 수 있습니다. 권리상 금액 인수는 0원, 그러나 물리·토지·환금성 검증은 필수. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
