수원지방법원 2024타경5700. 시흥시 정왕동 셀럽시티 주건축물제1동 1층 105호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고, 감정평가 당시에는 인접한 104호와 벽체 구분 없이 “거북섬 마린약국”으로 일괄 이용되고 있었습니다. 소유자 홍영란은 2023년 11월 7일 거래가액 680,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기부상 권리 순서는 단순합니다. 2023년 11월 7일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 우리카드 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 시흥시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다. 다만 대지권의 목적인 토지에 별도등기인 금지사항 등기가 있으므로, 그 원문과 매각조건을 확인하기 전까지 권리관계를 최종 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거북섬로 219, 1층105호 (정왕동, 셀럽시티 주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 근린생활시설(거북섬 마린약국) |
| 소유자 | 홍영란 (2023.11.07. 거래가액 680,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 687,000,000원 / 115,463,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,278,941,030원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 현황 특이사항 | 104호와 경계벽 없이 일체 사용 · 경계벽 복원 가능 · 대지권 토지에 별도등기 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023년 11월 7일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,464,000,000원이며 채무자는 홍영란입니다. 같은 근저당권에는 인접한 셀럽시티 1층 104호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 우리카드 가압류 6,579,340원과 시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 115,463,000원으로 감정가 687,000,000원의 16.81%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득도 115,463,000원입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교일 뿐, 동일 건물 1층 소매점의 실제 거래가격이나 임대수익과 비교한 시세 할인율이 아닙니다.
특히 이 물건은 105호 단독 상태가 아니라 104호와 경계벽을 철거한 채 하나의 약국으로 사용되고 있습니다. 감정평가사는 2024년 12월 27일 사실조회 회신에서 구조상 독립성이 있고 독립성 상실은 일시적이며 복원이 가능하다고 밝혔지만, 105호만 낙찰받는 경우에는 경계 복원 범위, 복원비용, 104호 사용자와의 인도 협의가 실제 취득비용과 활용성을 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,416,482원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,464,000,000원 | 113,046,518원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,579,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,470,579,340원 중 예상배당은 113,046,518원이며, 미배당액은 1,357,532,822원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신한은행 근저당은 104호와 공동담보로 기재돼 있어 실제 최종배당은 공동담보의 환가·배당 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 이용현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 104호와 105호 사이 벽체를 철거해 “거북섬 마린약국”으로 일괄 이용 중입니다. 감정평가사는 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다고 회신했습니다.
- 입지. 거북섬동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·공원이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통·도로. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 약 40미터, 남동측 약 35미터, 북서측 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 913.5㎡, 지목은 대, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다. 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 및 상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물적 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐습니다. 다만 104호와의 경계벽 철거 및 대지권 토지의 별도등기는 별도 확인사항입니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이지만 5회 유찰됐고, 104호와 일체로 사용 중인 특수성이 있어 105호 단독 매각·임대·사용의 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. “금지사항 등기”의 구체적 내용, 존속 여부와 낙찰 후 효력을 토지 등기사항전부증명서 및 매각조건에서 확인하세요.
- 104호와 공동사용 관계. 104호 소유·점유 관계, 약국 운영 주체, 공동담보 진행 여부와 105호 단독 인도 가능성을 확인하세요.
- 경계벽 복원. 감정평가상 복원 가능하다는 사실과 실제 복원 범위·절차·비용은 다릅니다. 현장 내부와 건축도면을 대조해야 합니다.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록, 임대차계약, 전입·점유개시, 보증금과 확정일자를 확인해 대항력 가능성을 다시 판정하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%만 보고 응찰하지 말고, 동일 건물과 인근 1층 소매점의 실제 매매·임대료, 공실기간, 관리비를 기준으로 상한가를 산정하세요.
- 배당과 공동담보. 신한은행 근저당에 104호가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보의 경매·변제 현황과 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 별도등기와 매각기일 변경·결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 분리 가능한 물건인지가 먼저다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 상가가 되는 것은 아닙니다. 105호는 104호와 경계 없이 하나의 약국으로 사용되고, 임대관계는 미상이며, 대지권 목적 토지에는 별도등기가 존재합니다.
감정가 687,000,000원에서 최저가 115,463,000원까지 내려온 숫자는 강렬하지만, 다섯 번의 유찰은 동시에 환금성과 사용성에 대한 시장의 경고이기도 합니다. 시세·임대수익 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 물적 분리·점유·별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.