333만 원짜리 경매가 아니다 — 3.40억 대항력 임차권을 보는 광명 더프라임 202호

수원지방법원 2024타경57886. 광명동 더프라임 9층 건물 중 2층 202호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이상걸이 2021년 6월 14일 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등기가 함께 기록됐습니다. 이후 송완은 임차보증금 340,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 2024년 5월 13일 직접 강제경매를 신청했습니다.

표면만 보면 감정가 3.44억짜리 오피스텔의 최저가가 333만2천원까지 내려온 99% 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 말소기준은 2024년 5월 13일 강제경매개시결정이고, 송완의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023년 11월 3일에 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 3.40억이 남는다

말소기준권리는 2024년 5월 13일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 11월 3일 송완의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류돼 있습니다. 보증금은 340,000,000원, 범위는 건물 전부이며 임대차계약일과 점유개시일은 2021년 8월 3일, 주민등록일자는 2023년 3월 8일입니다.

반면 2024년 10월 2일 광명시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 문제는 후순위 압류가 아니라 선순위 임차권입니다. 송완은 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자로도 기록돼 있어, 관계인 여부와 임대차의 실질을 원본 서류로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 위험 2명

보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 송완의 3.40억 인수 위험은 금액이 특정돼 있지만, 박준용과 김나경은 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 앞서 있으나, 보증금 또는 확정일자 등 핵심 조건이 완전히 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 가격 구조 — 감정가의 0.97%가 아니라 실질 98.8%

현재 최저가는 감정가 344,000,000원의 약 0.97%입니다. 하지만 이 숫자를 매수 비용으로 보면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 340,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 대항력 인수형의 실질취득은 보증금 규모인 약 340,000,000원으로 고정됩니다. 이는 감정가의 약 98.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,332,000원 가정)

매각대금 3,332,000원 중 집행비용 459,976원을 제외한 2,872,024원이 신청채권자 송완에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금은 배당 0원으로 계산돼 340,000,000원이 인수 대상으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광명동 명문고등학교 북측 인근으로, 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
• 이용. 감정평가 당시 주거용 오피스텔로 이용 중이며 급·배수, 위생, 소화, 승강기, 도시가스 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형이며 남측으로 중로와 연계됩니다.
• 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔임에도 13회 유찰된 이력이 있어 가격뿐 아니라 권리복잡성과 매수수요를 함께 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 3,332,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 가격 비교 기준은 실질취득 약 340,000,000원입니다.
• 송완 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령 사건, 주민등록일자, 점유개시일과 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 송완은 임차권자이면서 신청채권자로 기록돼 있습니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 경고를 확인해야 합니다.
• 박준용 보증금 확인. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 우선변제 범위와 미배당 승계 가능성을 계산해야 합니다.
• 김나경 권리 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 별도 승계 위험이 남습니다.
• 점유 중복 확인. 송완은 건물 전부, 박준용·김나경은 202호를 사용한 것으로 조사돼 각 임대차의 중복·승계·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021년 8월 3일 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 관련 의무와 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 체납·공과금 확인. 관리비와 공용부분 체납, 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “99% 할인”이 아니라 “3.40억 인수형”

이 사건은 최저가 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 감정가 344,000,000원에서 13회 유찰돼 3,332,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 주택임차권자 송완의 보증금 340,000,000원이 매수인 인수 대상으로 남아 있어, 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 규모인 약 3.40억을 기준으로 판단해야 합니다.

더 큰 문제는 이 3.40억이 위험의 끝이 아니라는 점입니다. 박준용과 김나경도 말소기준일 전 전입자로 조사됐지만 보증금 등 핵심 내용이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 최저가 메리트는 없고, 선순위 임차권과 미상 점유자 위험이 겹친 고난도 물건입니다. 13회 유찰은 싸다는 신호가 아니라 시장이 이 권리구조를 반복해서 외면했다는 경고로 읽는 편이 안전합니다.