수원지방법원 2024타경61229. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 현황은 오피스텔(주거용)입니다. 이 사건의 핵심은 10회 유찰로 최저가가 9,518,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 황소영은 2021.08.17. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.09.이며, 보증금은 330,000,000원입니다. 등기부에도 주택임차권이 등기되어 있고 배당요구도 이뤄졌습니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 9,518,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 571,324원을 먼저 빼고 임차인에게 8,946,676원이 배당됩니다. 보증금 가운데 남는 321,053,324원이 인수액입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 실질취득은 330,571,324원입니다. 표면 낙찰가만 보면 감정가보다 극단적으로 낮지만, 실제 경제적 부담은 전혀 다른 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61229 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계중앙로 237, 1동 3층307호 (은행동,신강레이크뷰주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 오피스텔(주거용) · 방3·욕실2·거실·주방/식당·현관 |
| 소유자 | 최유림 · 2021.08.18. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 9,518,000원 |
| 유찰 | 10회 |
| 신청채권자 / 청구 | 황소영 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수하는 구조
말소기준권리는 자료상 2024.06.21. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.08. 을구 1번 주택임차권이 존재하고, 임차인의 전입·점유는 2021.08.17., 확정일자는 2021.08.09.입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황소영 | 전유부분 전부 | 2021.08.17. | 2021.08.09. | 330,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
② 가격 판단 — 9,518,000원이 아니라 330,571,324원을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 337,000,000원의 감정가와 실질취득 330,571,324원 사이의 차이만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다. 오히려 현재 확인 가능한 사실은 최저가 9,518,000원이 실제 취득원가가 아니라는 점입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 9,518,000원 | 321,053,324원 | 330,571,324원 |
| 11회 유찰 시 | 6,662,600원 | 323,857,327원 | 330,519,927원 |
| 12회 유찰 시 | 4,663,820원 | 325,820,129원 | 330,483,949원 |
즉 낙찰가가 9,518,000원에서 6,662,600원, 다시 4,663,820원으로 내려가도 실질취득은 330,571,324원 → 330,519,927원 → 330,483,949원으로 소폭만 내려갑니다. 보증금 330,000,000원이 사실상 가격의 바닥을 형성하는 구조이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,518,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 571,324원 |
| 1. 임차인 황소영 보증금 | 330,000,000원 | 8,946,676원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 황소영 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 330,000,000원 | 321,053,324원 |
현재 회차 배당 가정입니다. 집행비용 571,324원과 임차인 배당 8,946,676원으로 매각대금 9,518,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 321,053,324원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 이용 중이며, 방3·욕실2·거실·주방/식당·현관으로 구성됩니다.
- 주위환경. 은행고등학교 북측 인근이며 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상8층 건물 중 3층 307호이며, 승강기·개별난방·지하주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,417,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 내부구조도는 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성되어 현황과 다소 상이할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 9,518,000원이 아니라 인수액을 합친 330,571,324원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 황소영의 임대차계약, 보증금 지급 내역, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 황소영으로 나타나는 구조이므로 신청채권과 임대차보증금의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 10회 유찰로 최저가가 크게 내려갔지만 이후 유찰에서도 인수액이 증가해 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 실질취득 330,571,324원의 시장가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이면서 현황은 주거용이므로 실제 사용상태와 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “951만원 낙찰”이 아니라 “3.30억 실질취득”
이 사건은 최저가 숫자가 가장 강한 착시를 만드는 유형입니다. 감정가 337,000,000원이 10회 유찰돼 9,518,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원 가운데 배당되지 않는 321,053,324원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 330,571,324원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 6,662,600원이나 4,663,820원으로 내려가도 인수액은 323,857,327원, 325,820,129원으로 늘어 총부담은 거의 그대로입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 330,000,000원과 그 미배당 잔액입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 권리인수까지 합친 실질취득을 기준으로 보면 고위험 구조입니다.
