수원지방법원 2024타경61229. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 당시에는 방 3개, 욕실 2개, 거실과 주방·식당을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 337,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 13,598,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 입찰자가 봐야 할 숫자는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다.
임차인 황소영은 2021.08.17. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.09. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.01.08. 보증금 330,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준인 2024.06.21. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경61229 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계중앙로 237, 신강레이크뷰주건축물 제1동 제3층 제307호 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 · 방3·욕실2·거실·주방/식당·현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상8층 중 3층 · 승강기·개별난방·지하주차장·소방설비 |
| 소유자 | 최유림 (2021.08.18. 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 13,598,000원 (9회 유찰 · 감정가의 약 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황소영 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 소유권은 코리아신탁주식회사에서 최유림에게 이전되면서 기존 신탁등기가 말소됐습니다. 시흥시 압류도 2023.03.29. 해제로 말소돼 현재의 인수 쟁점은 아닙니다. 이 사건의 말소기준은 별도의 근저당권이 아니라 2024.06.21. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황소영 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 330,000,000원 차임 없음 | 대항력 있음 전입·점유 2021.08.17. | 우선변제 가능 확정 2021.08.09. · 배당요구 | 승계 없음 보증기관 대위신고 아님 |
황소영은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 등기상 임차권자 본인으로 확인되므로, 임차보증금은 330,000,000원 한 건으로 계산합니다. 같은 황소영이 강제경매 신청채권자로도 표시돼 있지만, 임차보증금 330,000,000원과 신청채권 330,000,000원을 별개의 보증금처럼 합산해 660,000,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 9회 유찰의 착시 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
현재 회차에서 매각대금 13,598,000원 중 집행비용 추정액 644,764원을 먼저 제외하면, 임차인에게 돌아갈 예상배당은 12,953,236원입니다. 보증금 330,000,000원에서 이를 뺀 317,046,764원이 매수인 인수 예상액입니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 추정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 감정가의 4.04% | 13,598,000원 | 317,046,764원 | 330,644,764원 |
| 10회 유찰 시 감정가의 2.82% | 9,518,600원 | 321,052,735원 | 330,571,335원 |
| 11회 유찰 시 감정가의 1.98% | 6,663,020원 | 323,856,914원 | 330,519,934원 |
최저가가 13,598,000원에서 9,518,600원, 다시 6,663,020원으로 내려가도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 오히려 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 세 회차 모두 약 330,000,000원 수준에 머뭅니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 유찰이 반복돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 644,764원 |
| 1. 임차인 황소영 보증금 | 330,000,000원 | 12,953,236원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | - | 317,046,764원 |
| 경매개시결정 · 황소영 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 4.7%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 동일 채권의 중복 여부는 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 방3·욕실2·거실·주방/식당을 갖춘 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 시흥시 은행동 은행고등학교 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측과 북측은 폭 약 20미터, 서측은 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,417,000원/㎡입니다.
- 시설. 승강기·개별난방·지하주차장·위생 및 급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차 기준 최저가 13,598,000원과 예상 인수액 317,046,764원을 합친 330,644,764원을 출발점으로 검토해야 합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서 원본에서 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구가 유지되는지 재확인하세요.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 황소영이므로 임대차계약서, 계좌이체 내역, 임차권등기명령 기록과 신청채권의 동일성을 대조해야 합니다.
- 실거래 확인. 비교 가능한 거래 자료가 없어 실질취득 330,644,764원이 현재 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 별도 시세조사 없이 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔과 현황상 주거용 이용의 차이가 세금·대출·전입·임대 운용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계와 현재 점유 상태가 명확하지 않고 현장도 폐문이었으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용, 조세채권, 배당순위와 실제 임차인 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당요구종기 서류를 확인하세요.
맺으며 — “1,359만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가 13,598,000원은 매수인의 실제 부담을 나타내지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차 예상배당은 12,953,236원에 그칩니다. 부족액 317,046,764원을 인수하면 실질취득은 330,644,764원, 감정가 337,000,000원의 약 98.1%입니다.
10회 또는 11회까지 더 유찰돼도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 실질취득은 계속 330,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 비교 가능한 실거래 근거도 없고, 임차인과 신청채권자가 동일한 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질 가격은 감정가에 가깝고, 인수 구조까지 복잡한 고위험 물건입니다. 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수액과 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다.