수원지방법원 2024타경62895. 안산시 상록구 부곡동의 1층 102호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사킴스웍스이며, 2021.09.28. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2021.10.06. 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이고, 청구금액은 76,095,852원입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가격이 아니라 최저가격보다 훨씬 큰 선순위 임차권입니다. 경기도시공사의 주택임차권은 주민등록일자가 2014.12.02.이고, 현재 사건의 말소기준일인 2024.07.24.보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 24, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사킴스웍스 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 11,281,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 76,095,852원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
2002년 국민은행 근저당과 2003년 이재숙 전세권은 각각 2005년에 이미 말소됐고, 2018년 안산시상록구 압류와 2019년 서울보증보험의 종전 강제경매개시결정도 2021년 강제경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 문제는 2019.04.30. 등기된 경기도시공사의 주택임차권입니다. 주민등록일자 2014.12.02., 점유개시일자 2014.12.10.으로 현재 말소기준일보다 앞서 대항력이 인정된 권리이며, 이번 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 95,000,000원
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 경기도시공사 | 주택 전부 | 2014.12.02. | 95,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 아님 |
경기도시공사는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 실제 임차권자 1명입니다. 임차보증금은 95,000,000원이고 배당요구는 2019.04.30.에 접수됐습니다. 배당 시뮬레이션상 이 임차권에는 배당액이 배정되지 않고 보증금 전액 95,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 물건은 감정가 137,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가격이 11,281,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 매수인이 부담할 95,000,000원의 임차보증금을 함께 보아야 합니다. 현재 회차의 실질 부담은 106,281,000원으로, 단순 최저가격과는 전혀 다른 구조입니다.
또한 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 22.22%입니다. 가격을 직접 비교할 동일 조건의 실거래 근거가 충분하지 않은 만큼, 실질 부담 106,281,000원을 두고도 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,281,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,058원 |
| 인수 · 경기도시공사 임차보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 76,095,852원 | 10,677,942원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자에게 10,677,942원이 배당되고 65,417,910원이 미배당으로 남습니다. 경기도시공사 임차보증금은 배당액 0원, 매수인 인수액 95,000,000원으로 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 부곡동 정재초등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,665,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다인하우스는 8세대이고 2002.07.19. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 단지 통계상 평균 유찰 7.0회, 매각률 22.22%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질 부담으로 판단. 현재 최저가 11,281,000원에 인수 95,000,000원을 합친 106,281,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 경기도시공사 주택임차권은 주민등록일자 2014.12.02.로 말소기준일 2024.07.24.보다 앞서며, 매각으로 소멸하지 않습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 반드시 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 8회 유찰 시 최저가 7,896,699원, 9회 유찰 시 5,527,689원으로 내려가더라도 매수인 인수액 95,000,000원은 그대로입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 당일의 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,128만원짜리 집”이 아니다
표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 137,000,000원이 7회 유찰돼 최저매각가격이 11,281,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 95,000,000원입니다. 말소기준일보다 앞선 경기도시공사의 대항력 있는 주택임차권이 남고, 배당에서 보증금이 변제되지 않아 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
현재 회차 기준 실질 부담은 106,281,000원입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 최저가격만 낮아질 뿐 95,000,000원의 인수 부담은 남습니다. 여기에 재매각, 7회 유찰, 8세대 다세대, 단지 평균 유찰 7.0회와 매각률 22.22%라는 조건까지 겹칩니다. 이 사건은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “선순위 임차보증금을 포함해 얼마를 부담하는가”로 판단해야 하는 물건입니다.
