수원지방법원 2024타경71486. 시흥시청 남측 인근 ‘시티프론트561더식스’ 1층 112호입니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현장조사 당시 공실이었습니다. 현재 소유자는 주식회사별빛강물이며, 2024.10.22. 소유권을 이전받으면서 거래가액 1,180,887,500원이 등기됐습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 792,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 김동찬의 강제경매개시결정, 중소벤처기업진흥공단의 가압류 100,522,281원, 근로복지공단의 가압류 63,900,550원, 국의 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 권리금액은 0원입니다. 다만 공용부분 관리비 1,495,450원이 2025.06.월분까지 미납됐다는 신고가 있으므로 권리 인수와 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경71486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 시청로 33, 1층112호 (장현동,시티프론트561더식스) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장조사시 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 건물 내 1층 112호 |
| 소유자 | 주식회사별빛강물 (2024.10.22. 소유권이전 · 거래가액 1,180,887,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,000,000원 / 141,414,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동찬 / 44,465,397원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 20% · 28,282,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.09.15. 서울축산업협동조합의 채권최고액 4,080,000,000원 근저당은 2024.10.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 부산은행 근저당입니다. 이후 강제경매개시결정과 가압류 2건, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 88% 할인만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 1,202,000,000원인데 6회 유찰된 현재 최저매각가는 141,414,000원입니다. 비율로는 감정가의 11.76%입니다. 현재 소유자의 2024.10.22. 등기상 거래가액도 1,180,887,500원으로 감정가와 비슷한 수준이지만, 이 한 건을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다.
다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 최저가는 98,989,800원(감정가 8.24%), 다시 유찰되면 69,292,860원(감정가 5.76%)까지 내려갑니다. 그런데 권리상 인수액은 각 회차 모두 0원이므로 가격이 낮아지는 만큼 실질취득액도 내려갑니다. 그럼에도 유찰 횟수가 늘수록 가격 자체보다 환금성 원인을 확인하는 것이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,414,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 792,000,000원 | 138,634,204원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동찬 | 44,465,397원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,522,281원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 63,900,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,000,888,228원 중 예상 배당액은 138,634,204원이며, 미배당액은 862,254,024원입니다. 신청채권자 김동찬에게는 이 가정가격에서 배당이 돌아가지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근으로 관공서, 업무지구, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 서해선 시흥시청역이 있어 대중교통 이용사정은 양호합니다.
- 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현장조사시 공실입니다. 주거용이 아닌 상업·업무 수요를 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 2차선, 서측 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 사건은 재매각 사건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%, 즉 28,282,800원입니다.
- 6회 유찰 원인. 최저가가 감정가의 11.76%인데도 반복 유찰된 이유를 현장에서 확인해야 합니다. 상권, 전용부 상태, 출입동선, 공실기간, 임대수요 등을 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 시세 대조. 감정가나 과거 등기 거래가액만 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유와 사업자등록·전입·점유 흔적 등을 원본자료와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025.06.월분까지 공용부분 관리비 1,495,450원이 미납됐다는 신고가 있으므로 관리주체에 현재 잔액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 862,254,024원으로 크더라도 제공된 권리분석상 그 금액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 6회 유찰의 이유가 먼저다”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.10.22. 부산은행 근저당을 기준으로 이후의 경매개시결정·가압류·압류가 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 141,414,000원입니다.
하지만 투자성 판단은 별개입니다. 감정가 1,202,000,000원에서 6회 유찰돼 141,414,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 이 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도의 공실 호실입니다. 게다가 재매각 사건이며 공용부분 관리비 1,495,450원 미납 신고도 있습니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보류. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권과 임대·매매 수요, 그리고 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
