최저가 6,999,000원이지만, 실질취득가는 아직 모른다 — 안산 J-Village 501호

수원지방법원 2024타경72120. 안산시 상록구 일동 ‘J-Village’ 5층 501호, 전용 33.635㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김택현은 2021년 5월 17일 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 28일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 말소기준권리는 2022년 11월 15일 포천세무서장의 국세 압류입니다. 그 이후 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부만 보면 선순위 담보권 인수 문제는 크지 않아 보입니다. 그러나 현황조사·문건접수· 매각물건명세서에는 서지윤이 임차인으로 기재되어 있고, 전입일은 2021년 5월 11일입니다. 말소기준일인 2022년 11월 15일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 임차인 신고자와 이 사건 신청채권자가 동일하다는 사정도 임대차의 진정성과 채권 관계를 원본 서류로 확인해야 할 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리보다 임차인이 핵심

2015년 설정됐던 신반월새마을금고·김영희의 근저당권과 다수 가압류·압류는 2015년 12월 30일 종전 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 이번 낙찰자가 다시 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 11월 15일 국세 압류이며, 이후의 2024년 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

전입일은 소유자 김택현의 소유권이전등기일보다도 빠르고, 임차인 서지윤은 현재 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 이 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약의 당사자·보증금 지급내역·실제 점유·채권 발생 원인과 배당요구 내용을 함께 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 판단

J-Village의 거래 자료는 3건이지만, 대상 면적 33.635㎡와 일치하는 거래는 없습니다. 확인된 거래 면적은 45.92㎡·56.06㎡·73.58㎡이므로 아래 금액은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고 지표입니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 161,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 -10.1% 하락한 흐름입니다. 법원 최저가 6,999,000원은 최근 12개월 평균의 4.3%에 불과하지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수 없습니다. 대상보다 거래 면적이 크고, 무엇보다 보증금 미상의 대항력 가능 임차인이 있어 실질취득가가 확정되지 않았기 때문입니다.

④ 예상배당 구조 (매각가 6,999,000원 가정)

배당 가능한 금액이 작아 채권 전액 변제는 불가능합니다. 국세·지방세의 법정기일, 임차인의 확정일자와 보증금, 소액임차인 해당 여부가 확인되지 않아 채권자별 정확한 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당 부족액과 매수인 승계액은 서로 다른 문제이므로 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 호동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전설비가 구비되어 있고 관리상태는 대체로 무난합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 시도지정문화유산구역과 성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 대지 265.8㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 해당 물건은 7회 유찰됐습니다. 거래추세도 -10.1%로 하락해 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 현황 한계. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등을 참조했으며, 실제 내부 현황과 다를 수 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 확인이 최우선. 서지윤의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 실제 점유를 확인하기 전에는 입찰가를 정하지 마세요.
• 대항력 판단. 전입일만으로 확정하지 말고 점유 개시·주민등록 유지·임대차 진정성을 함께 확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 신고자와 강제경매 신청채권자가 같은 서지윤입니다. 가장임차인 여부를 추정하지 말고 채권 원인과 임대차 관계를 원본으로 대조하세요.
• 실질취득가 계산. 대항력이 인정되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 최근 거래 161,000,000원과 비교해야 합니다.
• 세금 우선순위. 2022년과 2024년 국세·지방세 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 예상배당과 명도 협상에 반영하세요.
• 면적 불일치. 거래 사례 3건은 모두 대상 전용 33.635㎡와 면적이 다르므로 단순 평균을 대상 호실 시세로 사용하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가는 내부 확인 없이 현황도면과 외부관찰을 참고했으므로 실제 구조·누수·설비·수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모, 7회 유찰, 거래추세 -10.1%를 감안해 재매각 기간과 가격 하락 가능성을 보수적으로 반영하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 세금 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득원가”

이 사건의 표면적 최저가는 6,999,000원으로 감정가 85,000,000원의 8.23%까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 낮아진 원인을 권리 위험과 분리해 볼 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 실제 임차인 1명이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.

여기에 8세대 소규모 다세대, 7회 유찰, -10.1%의 하락 추세와 비교 거래 면적 불일치까지 겹칩니다. 등기부상 후순위 압류는 소멸하지만, 그 사실만으로 안전한 저가 매물이라고 평가할 수는 없습니다. 보증금 확인 전 입찰 보류, 확인 후 실질취득가 재계산이 이 사건의 결론입니다.